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Appartement T4 à Annemasse

VilleAnnemasse (74)
Surface80m²
Coût Total272 560€
Loyer Annuel20 088€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Interphone, Cave, Ascenseur, Parquet, Sans vis-à-vis, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 1 sur 4

Secteur Romagny , situé dans une petite résidence au calme , à proximité immédiate des écoles , des commerces et des lignes de transports, type 4 traversant à rénover d'une surface de 80m2 offrant plan modulable et grande luminosité. Il se compose d'un hall d'entrée avec placards desservant cuisine équipée fermée , séjour avec large balcon filant . 3 chambres dont 2 avec placards , salle de bains et wc séparé . Une cave au sous sol, une place de parking privative et un grand parking collectif complètent cette offre au prix justifié . Possibilité d'acquérir un garage fermé . Exposition plein sud , sans aucun vis à vis. Copropriété de 64 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4400.00 euros.

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.197434, 6.250014
Total : 272 560€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 34 960€
Valeur du bien : 254 960€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1674€/mois
Loyer annuel estimé : 20088€/an
Fourchette totale : 1245€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 14939€ - 27011€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 550,72 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 058 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-64 058€ (-22.6%)
Marge achat-revente :11 498€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 429,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 417,67€
Coût de l'assurance :23 849,00€
Taxe foncière : 2 008,76€/an
Soit par mois : 167,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 366,67€/mois
Soit par an : 4 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 673,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 963,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-289,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 503 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: couloir (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 960 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir - Rafraîchissement:160€
    Peinture couloir: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 088 €/an
Calcul : 1 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 400 €/an
Calcul : 367 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 472 €
Revenus locatifs : +20 088 €
Charges déductibles : -51 472 €
Résultat foncier Année 1 : -31 384 €(Déficit de 31 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 512 €/an
Revenus locatifs : +20 088 €
Charges déductibles : -16 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9984.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 088 €51 481 €9 158 €-31 393 €21 400 €9 993 €9 993 €
220 489 €16 278 €8 915 €4 212 €--5 781 €
320 899 €16 026 €8 663 €4 873 €--908 €
421 317 €15 766 €8 403 €5 551 €---
521 743 €15 496 €8 134 €6 247 €---
622 178 €15 218 €7 855 €6 960 €---
722 622 €14 930 €7 567 €7 692 €---
823 074 €14 632 €7 269 €8 443 €---
923 536 €14 323 €6 961 €9 212 €---
1024 006 €14 004 €6 642 €10 002 €---
1124 487 €13 674 €6 311 €10 812 €---
1224 976 €13 333 €5 970 €11 644 €---
1325 476 €12 979 €5 617 €12 496 €---
1425 985 €12 614 €5 251 €13 371 €---
1526 505 €12 236 €4 873 €14 269 €---
1627 035 €11 845 €4 482 €15 190 €---
1727 576 €11 440 €4 077 €16 136 €---
1828 127 €11 021 €3 659 €17 106 €---
1928 690 €10 588 €3 226 €18 102 €---
2029 264 €10 140 €2 778 €19 123 €---
2129 849 €9 677 €2 314 €20 172 €---
2230 446 €9 197 €1 835 €21 249 €---
2331 055 €8 701 €1 339 €22 354 €---
2431 676 €8 188 €825 €23 488 €---
2532 310 €7 657 €294 €24 652 €---
TOTAL643 410 €351 446 €132 418 €291 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 218 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 218 €-6 420 €+10 638 €
2+4 218 €0 €+4 218 €
3+4 218 €0 €+4 218 €
4+4 218 €+1 393 €+2 825 €
5+4 218 €+1 874 €+2 344 €
6+4 218 €+2 088 €+2 130 €
7+4 218 €+2 308 €+1 910 €
8+4 218 €+2 533 €+1 685 €
9+4 218 €+2 764 €+1 454 €
10+4 218 €+3 001 €+1 217 €
11+4 218 €+3 244 €+974 €
12+4 218 €+3 493 €+725 €
13+4 218 €+3 749 €+469 €
14+4 218 €+4 011 €+207 €
15+4 218 €+4 281 €-63 €
16+4 218 €+4 557 €-339 €
17+4 218 €+4 841 €-623 €
18+4 218 €+5 132 €-914 €
19+4 218 €+5 430 €-1 212 €
20+4 218 €+5 737 €-1 519 €
21+4 218 €+6 052 €-1 834 €
22+4 218 €+6 375 €-2 157 €
23+4 218 €+6 706 €-2 488 €
24+4 218 €+7 046 €-2 828 €
25+4 218 €+7 396 €-3 178 €
Total+105 450 €+87 589 €+17 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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