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Maison à vendre

VilleBonnac (09)
Surface177m²
Coût Total244 420€
Loyer Annuel16 013€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 903,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, Pas de cave

Nous vous proposons cette charmante maison de ville à Bonnac, qui saura vous séduire par ses beaux volumes et sa luminosité. Idéale pour une vie de famille à proximité des commerces de Pamiers, elle dispose de quatre chambres et de deux salles de bain, une cuisine ouverte sur une belle pièce de vie .

Ville : Bonnac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.173697, 1.585388
Total : 244 420€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 71 620€
Valeur du bien : 231 620€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1334€/mois
Loyer annuel estimé : 16013€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1765€/mois
Fourchette annuelle : 12108€ - 21178€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 746,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 090 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-149 090€ (-48.2%)
Marge achat-revente :64 670€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 262,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 684,67€
Coût de l'assurance :20 775,70€
Taxe foncière : 1 601,31€/an
Soit par mois : 133,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 334,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'espace bureau
Quantité: 1 salle à manger (20 m²) + 1 bureau (8 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 620 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:17 700€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 100€/m² = 17700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 120€
    Peinture murs et plafonds salle à manger et bureau: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bonnac) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 013 €/an
Calcul : 1 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 941 €
Revenus locatifs : +16 013 €
Charges déductibles : -81 941 €
Résultat foncier Année 1 : -65 928 €(Déficit de 65 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 321 €/an
Revenus locatifs : +16 013 €
Charges déductibles : -10 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44528.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 013 €81 949 €7 897 €-65 936 €21 400 €44 536 €44 536 €
216 333 €10 116 €7 683 €6 218 €--38 318 €
316 660 €9 895 €7 463 €6 765 €--31 554 €
416 993 €9 668 €7 235 €7 326 €--24 228 €
517 333 €9 432 €7 000 €7 901 €--16 327 €
617 680 €9 189 €6 757 €8 491 €--7 837 €
718 033 €8 938 €6 506 €9 095 €---
818 394 €8 678 €6 246 €9 716 €---
918 762 €8 410 €5 978 €10 352 €---
1019 137 €8 133 €5 701 €11 004 €---
1119 520 €7 847 €5 415 €11 673 €---
1219 910 €7 551 €5 119 €12 359 €---
1320 308 €7 246 €4 813 €13 063 €---
1420 715 €6 930 €4 498 €13 785 €---
1521 129 €6 604 €4 171 €14 525 €---
1621 551 €6 267 €3 834 €15 285 €---
1721 983 €5 918 €3 486 €16 064 €---
1822 422 €5 559 €3 126 €16 863 €---
1922 871 €5 187 €2 755 €17 684 €---
2023 328 €4 803 €2 371 €18 525 €---
2123 795 €4 406 €1 974 €19 388 €---
2224 270 €3 996 €1 564 €20 274 €---
2324 756 €3 573 €1 140 €21 183 €---
2425 251 €3 135 €703 €22 116 €---
2525 756 €2 683 €251 €23 073 €---
TOTAL512 903 €246 113 €113 685 €266 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 363 €-6 420 €+9 783 €
2+3 363 €0 €+3 363 €
3+3 363 €0 €+3 363 €
4+3 363 €0 €+3 363 €
5+3 363 €0 €+3 363 €
6+3 363 €0 €+3 363 €
7+3 363 €+378 €+2 985 €
8+3 363 €+2 915 €+448 €
9+3 363 €+3 105 €+258 €
10+3 363 €+3 301 €+62 €
11+3 363 €+3 502 €-139 €
12+3 363 €+3 708 €-345 €
13+3 363 €+3 919 €-556 €
14+3 363 €+4 135 €-772 €
15+3 363 €+4 358 €-995 €
16+3 363 €+4 585 €-1 222 €
17+3 363 €+4 819 €-1 456 €
18+3 363 €+5 059 €-1 696 €
19+3 363 €+5 305 €-1 942 €
20+3 363 €+5 558 €-2 195 €
21+3 363 €+5 817 €-2 454 €
22+3 363 €+6 082 €-2 719 €
23+3 363 €+6 355 €-2 992 €
24+3 363 €+6 635 €-3 272 €
25+3 363 €+6 922 €-3 559 €
Total+84 075 €+80 037 €+4 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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