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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLisieux (14)
Surface108.1m²
Coût Total180 822€
Loyer Annuel13 302€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 150 €
Surface : 108.1 m²
Prix au m² : 1 268,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS CHANCÉ-VARIN & Associés, notaires vous proposent : Appartement à vendre - LISIEUX (14100)

LISIEUX Gare Idéal pour investisseur, Appartement de 106m² vendu avec locataires en place 3ème étage comprenant: entrée, couloir, séjour-salon, 2 chambres, salle de bains, buanderie et wc Grenier et cave

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS CHANCÉ-VARIN & Associés, notaires - Notaires à Lisieux - N° SIRET : 79111249300063

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Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 180 822€
Prix d'acquisition : 137 150€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 169 850€
Frais de notaire : 10 972€
Coût estimé : 10 972€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108.1m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13302€/an
Fourchette totale : 899€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10784€ - 16408€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,65 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 300 €
Prix d'achat :137 150 €
Décote à l'achat :-46 150€ (-25.2%)
Marge achat-revente :2 478€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 622,84€
Coût de l'assurance :15 821,93€
Taxe foncière : 1 330,23€/an
Soit par mois : 110,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 108.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres, y compris ponçage et vernissage.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Parquet usé dans une chambre, nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Installation chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 500€
    Ponçage parquet: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Lisieux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 302 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 822 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 966 €
Revenus locatifs : +13 302 €
Charges déductibles : -40 966 €
Résultat foncier Année 1 : -27 664 €(Déficit de 27 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 266 €/an
Revenus locatifs : +13 302 €
Charges déductibles : -8 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6264.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 148 €(65% de 137 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 242 €/an
Calcul : 89 148 € × 3,636% = 3 242 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 302 €40 972 €6 309 €-27 670 €21 400 €6 270 €6 270 €
213 568 €8 108 €6 145 €5 461 €--809 €
313 840 €7 937 €5 974 €5 902 €---
414 116 €7 761 €5 797 €6 356 €---
514 399 €7 578 €5 614 €6 821 €---
614 687 €7 388 €5 425 €7 299 €---
714 981 €7 192 €5 229 €7 789 €---
815 280 €6 988 €5 025 €8 292 €---
915 586 €6 778 €4 814 €8 808 €---
1015 897 €6 559 €4 596 €9 338 €---
1116 215 €6 333 €4 370 €9 882 €---
1216 540 €6 099 €4 136 €10 441 €---
1316 871 €5 856 €3 893 €11 014 €---
1417 208 €5 605 €3 642 €11 603 €---
1517 552 €5 345 €3 382 €12 207 €---
1617 903 €5 075 €3 112 €12 828 €---
1718 261 €4 796 €2 833 €13 465 €---
1818 626 €4 507 €2 543 €14 120 €---
1918 999 €4 207 €2 244 €14 792 €---
2019 379 €3 896 €1 933 €15 483 €---
2119 766 €3 575 €1 612 €16 192 €---
2220 162 €3 242 €1 278 €16 920 €---
2320 565 €2 896 €933 €17 669 €---
2420 976 €2 539 €576 €18 437 €---
2521 396 €2 169 €206 €19 227 €---
TOTAL426 076 €173 400 €91 623 €252 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 793 €-6 420 €+9 213 €
2+2 793 €0 €+2 793 €
3+2 793 €+1 528 €+1 265 €
4+2 793 €+1 907 €+886 €
5+2 793 €+2 046 €+747 €
6+2 793 €+2 190 €+603 €
7+2 793 €+2 337 €+456 €
8+2 793 €+2 488 €+305 €
9+2 793 €+2 642 €+151 €
10+2 793 €+2 801 €-8 €
11+2 793 €+2 965 €-172 €
12+2 793 €+3 132 €-339 €
13+2 793 €+3 304 €-511 €
14+2 793 €+3 481 €-688 €
15+2 793 €+3 662 €-869 €
16+2 793 €+3 848 €-1 055 €
17+2 793 €+4 040 €-1 247 €
18+2 793 €+4 236 €-1 443 €
19+2 793 €+4 438 €-1 645 €
20+2 793 €+4 645 €-1 852 €
21+2 793 €+4 858 €-2 065 €
22+2 793 €+5 076 €-2 283 €
23+2 793 €+5 301 €-2 508 €
24+2 793 €+5 531 €-2 738 €
25+2 793 €+5 768 €-2 975 €
Total+69 825 €+75 803 €+-5 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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