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Appartement 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleMontmagny (95)
Surface73m²
Coût Total193 140€
Loyer Annuel14 729€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 027,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m² - Appartement 4 pièces 5 min Gare Deuil/Montmagny

Votre agence Orpi vous propose ce 4 pièces de 73 m² idéalement situé à 5 minutes à pieds de la gare DEUIL/MONTMAGNY ! Situé au 3ème étage avec ascenseur, il se compose d'une entrée, d'un vaste séjour, trois chambres, une cuisine indépendante, une salle de bains et wc.

Le bien dispose d'une place de parking privatif ainsi que d'une cave.

RARE SUR LE MARCHE ! Référence agence : 1594 Référence annonce : EH8Z-UNL-CCU Date de réalisation du diagnostic : 05/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 280 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.971783, 2.348012
Total : 193 140€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 181 300€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14729€/an
Fourchette totale : 944€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 11324€ - 19158€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 215,69€
Coût de l'assurance :16 899,75€
Taxe foncière : 1 472,91€/an
Soit par mois : 122,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec usure visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise à jour des éléments électriques.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète (8 m²): 750€/m² × 8 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Électricité: 200€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général - Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmagny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 729 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 894 €
Revenus locatifs : +14 729 €
Charges déductibles : -41 894 €
Résultat foncier Année 1 : -27 165 €(Déficit de 27 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 594 €/an
Revenus locatifs : +14 729 €
Charges déductibles : -8 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5764.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 729 €41 900 €6 451 €-27 171 €21 400 €5 771 €5 771 €
215 024 €8 428 €6 279 €6 595 €---
315 324 €8 251 €6 102 €7 074 €---
415 631 €8 067 €5 918 €7 564 €---
515 943 €7 877 €5 728 €8 066 €---
616 262 €7 680 €5 531 €8 582 €---
716 587 €7 477 €5 328 €9 110 €---
816 919 €7 267 €5 118 €9 653 €---
917 258 €7 049 €4 900 €10 208 €---
1017 603 €6 824 €4 675 €10 779 €---
1117 955 €6 591 €4 442 €11 363 €---
1218 314 €6 351 €4 202 €11 963 €---
1318 680 €6 102 €3 953 €12 578 €---
1419 054 €5 844 €3 695 €13 210 €---
1519 435 €5 578 €3 429 €13 857 €---
1619 823 €5 302 €3 153 €14 521 €---
1720 220 €5 017 €2 868 €15 203 €---
1820 624 €4 723 €2 574 €15 902 €---
1921 037 €4 418 €2 269 €16 619 €---
2021 458 €4 102 €1 954 €17 355 €---
2121 887 €3 776 €1 627 €18 110 €---
2222 324 €3 439 €1 290 €18 885 €---
2322 771 €3 090 €941 €19 681 €---
2423 226 €2 729 €580 €20 497 €---
2523 691 €2 356 €207 €21 335 €---
TOTAL471 778 €180 238 €93 216 €291 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 093 €-6 420 €+9 513 €
2+3 093 €+247 €+2 846 €
3+3 093 €+2 122 €+971 €
4+3 093 €+2 269 €+824 €
5+3 093 €+2 420 €+673 €
6+3 093 €+2 575 €+518 €
7+3 093 €+2 733 €+360 €
8+3 093 €+2 896 €+197 €
9+3 093 €+3 063 €+30 €
10+3 093 €+3 234 €-141 €
11+3 093 €+3 409 €-316 €
12+3 093 €+3 589 €-496 €
13+3 093 €+3 774 €-681 €
14+3 093 €+3 963 €-870 €
15+3 093 €+4 157 €-1 064 €
16+3 093 €+4 356 €-1 263 €
17+3 093 €+4 561 €-1 468 €
18+3 093 €+4 771 €-1 678 €
19+3 093 €+4 986 €-1 893 €
20+3 093 €+5 207 €-2 114 €
21+3 093 €+5 433 €-2 340 €
22+3 093 €+5 666 €-2 573 €
23+3 093 €+5 904 €-2 811 €
24+3 093 €+6 149 €-3 056 €
25+3 093 €+6 400 €-3 307 €
Total+77 325 €+87 462 €+-10 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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