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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNoisy-le-Grand (93)
Surface98m²
Coût Total245 920€
Loyer Annuel20 718€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 030,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 3 chambres

oisy-le-Grand - À 2 minutes du RER

Idéalement situé à Noisy-le-Grand, à seulement 2 minutes du RER et à proximité immédiate des commerces et des écoles, découvrez cet appartement de 98 m² situé au 1er étage.

Il se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux de 32 m², de trois chambres dont une avec salle d'eau, d'un bureau, ainsi que d'une salle de bains.

  • Proximité immédiate des transports

  • Beaux volumes et agencement fonctionnel

  • Prix attractif : 199 000 ?, offrant une belle opportunité aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif grâce à sa configuration et son emplacement.

À visiter sans tarder !

Ville : Noisy-le-Grand
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93160
Coordonnées : 48.838290, 2.555739
Noisy-le-Grand
RER A
Total : 245 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 230 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 22.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1727€/mois
Loyer annuel estimé : 20718€/an
Fourchette totale : 1377€ - 2164€/mois
Fourchette annuelle : 16528€ - 25970€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 494,44 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 455 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-143 455€ (-41.9%)
Marge achat-revente :96 535€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 289,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 475,17€
Coût de l'assurance :21 518,00€
Taxe foncière : 2 071,82€/an
Soit par mois : 172,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 726,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 462,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 718 €/an
Calcul : 1 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 187 €
Revenus locatifs : +20 718 €
Charges déductibles : -42 187 €
Résultat foncier Année 1 : -21 469 €(Déficit de 21 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 187 €/an
Revenus locatifs : +20 718 €
Charges déductibles : -11 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 718 €42 195 €8 263 €-21 477 €21 400 €77 €77 €
221 133 €10 976 €8 043 €10 157 €---
321 555 €10 749 €7 817 €10 806 €---
421 986 €10 514 €7 582 €11 472 €---
522 426 €10 271 €7 339 €12 155 €---
622 875 €10 020 €7 087 €12 855 €---
723 332 €9 760 €6 827 €13 572 €---
823 799 €9 491 €6 559 €14 308 €---
924 275 €9 213 €6 280 €15 062 €---
1024 760 €8 925 €5 992 €15 835 €---
1125 255 €8 627 €5 695 €16 628 €---
1225 760 €8 319 €5 386 €17 441 €---
1326 276 €8 000 €5 068 €18 275 €---
1426 801 €7 671 €4 738 €19 131 €---
1527 337 €7 329 €4 397 €20 008 €---
1627 884 €6 977 €4 044 €20 907 €---
1728 442 €6 611 €3 679 €21 830 €---
1829 010 €6 234 €3 301 €22 777 €---
1929 591 €5 843 €2 910 €23 748 €---
2030 183 €5 439 €2 506 €24 744 €---
2130 786 €5 021 €2 088 €25 766 €---
2231 402 €4 588 €1 655 €26 814 €---
2332 030 €4 140 €1 208 €27 890 €---
2432 671 €3 677 €745 €28 993 €---
2533 324 €3 198 €266 €30 126 €---
TOTAL663 610 €223 789 €119 475 €439 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 439 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 351 €-6 420 €+10 771 €
2+4 351 €+3 024 €+1 327 €
3+4 351 €+3 242 €+1 109 €
4+4 351 €+3 442 €+909 €
5+4 351 €+3 646 €+705 €
6+4 351 €+3 856 €+495 €
7+4 351 €+4 072 €+279 €
8+4 351 €+4 292 €+59 €
9+4 351 €+4 519 €-168 €
10+4 351 €+4 751 €-400 €
11+4 351 €+4 988 €-637 €
12+4 351 €+5 232 €-881 €
13+4 351 €+5 483 €-1 132 €
14+4 351 €+5 739 €-1 388 €
15+4 351 €+6 002 €-1 651 €
16+4 351 €+6 272 €-1 921 €
17+4 351 €+6 549 €-2 198 €
18+4 351 €+6 833 €-2 482 €
19+4 351 €+7 124 €-2 773 €
20+4 351 €+7 423 €-3 072 €
21+4 351 €+7 730 €-3 379 €
22+4 351 €+8 044 €-3 693 €
23+4 351 €+8 367 €-4 016 €
24+4 351 €+8 698 €-4 347 €
25+4 351 €+9 038 €-4 687 €
Total+108 775 €+131 946 €+-23 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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