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Maison 5 pièces 147 m²

Bien expiré
VilleCarentoir (56)
Surface147m²
Coût Total145 001€
Loyer Annuel13 766€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 640 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 487,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 147 m²

56910 CARENTOIR - EXCLUSIVITE LAFORET - Hyper centre. entre Guer et La Gacilly Maison de bourg avec accès des commerces à pieds. Bâtisse de 150 m² à rénover comprenant : 2 pièces de vie au rez de chaussée, cuisine, salle d'eau et Wc. A l'étage 3 chambres, 1 bureau, salle d'eau. Grenier aménageable au deuxième étage. A l'extérieur jardin et ses dépendances (ateliers, hangars). Pour investisseurs : une possibilité de diviser en 4 logements.

Surface : 147 m²

Consommation énergie primaire : 404 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 460 € et 6 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carentoir
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56910
Coordonnées : 47.831966, -2.179372
Total : 145 001€
Prix d'acquisition : 71 640€
Travaux : 67 630€
Valeur du bien : 139 270€
Frais de notaire : 5 731€
Coût estimé : 5 731€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13766€/an
Fourchette totale : 885€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10620€ - 17845€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 001,32 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :147 193 €
Prix d'achat :71 640 €
Décote à l'achat :-75 553€ (-51.3%)
Marge achat-revente :2 192€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 001€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 761,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 677,72€
Coût de l'assurance :12 687,59€
Taxe foncière : 1 376,65€/an
Soit par mois : 114,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 147,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 - Salons en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 630 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 880€
    Isolation combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 12000€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 650€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carentoir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 766 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 001 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 396 €
Revenus locatifs : +13 766 €
Charges déductibles : -74 396 €
Résultat foncier Année 1 : -60 629 €(Déficit de 60 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 766 €/an
Revenus locatifs : +13 766 €
Charges déductibles : -6 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39229.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 566 €(65% de 71 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 693 €/an
Calcul : 46 566 € × 3,636% = 1 693 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 766 €74 401 €4 886 €-60 634 €21 400 €39 234 €39 234 €
214 042 €6 641 €4 757 €7 401 €--31 833 €
314 323 €6 507 €4 623 €7 816 €--24 018 €
414 609 €6 368 €4 484 €8 241 €--15 777 €
514 901 €6 225 €4 341 €8 677 €--7 100 €
615 199 €6 076 €4 192 €9 123 €---
715 503 €5 923 €4 038 €9 581 €---
815 813 €5 764 €3 880 €10 050 €---
916 130 €5 599 €3 715 €10 530 €---
1016 452 €5 429 €3 545 €11 023 €---
1116 781 €5 253 €3 369 €11 528 €---
1217 117 €5 071 €3 187 €12 046 €---
1317 459 €4 882 €2 998 €12 577 €---
1417 808 €4 688 €2 803 €13 121 €---
1518 165 €4 486 €2 602 €13 679 €---
1618 528 €4 277 €2 393 €14 251 €---
1718 898 €4 061 €2 177 €14 837 €---
1819 276 €3 838 €1 954 €15 439 €---
1919 662 €3 607 €1 722 €16 055 €---
2020 055 €3 367 €1 483 €16 688 €---
2120 456 €3 120 €1 236 €17 336 €---
2220 865 €2 864 €980 €18 001 €---
2321 283 €2 599 €715 €18 684 €---
2421 708 €2 325 €441 €19 383 €---
2522 143 €2 041 €157 €20 101 €---
TOTAL440 945 €185 412 €70 678 €255 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 891 €-6 420 €+9 311 €
2+2 891 €0 €+2 891 €
3+2 891 €0 €+2 891 €
4+2 891 €0 €+2 891 €
5+2 891 €0 €+2 891 €
6+2 891 €+607 €+2 284 €
7+2 891 €+2 874 €+17 €
8+2 891 €+3 015 €-124 €
9+2 891 €+3 159 €-268 €
10+2 891 €+3 307 €-416 €
11+2 891 €+3 458 €-567 €
12+2 891 €+3 614 €-723 €
13+2 891 €+3 773 €-882 €
14+2 891 €+3 936 €-1 045 €
15+2 891 €+4 104 €-1 213 €
16+2 891 €+4 275 €-1 384 €
17+2 891 €+4 451 €-1 560 €
18+2 891 €+4 632 €-1 741 €
19+2 891 €+4 817 €-1 926 €
20+2 891 €+5 006 €-2 115 €
21+2 891 €+5 201 €-2 310 €
22+2 891 €+5 400 €-2 509 €
23+2 891 €+5 605 €-2 714 €
24+2 891 €+5 815 €-2 924 €
25+2 891 €+6 030 €-3 139 €
Total+72 275 €+76 660 €+-4 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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