Appartement 4 pièces 86 m²

Bien expiré

VilleNantua (01)

Surface86m²

Coût Total112 620€

Loyer Annuel8 771€

Rentabilité7.79%

Cashflow/mois+77€

Prix : 99 000 €

Surface : 86 m²

Prix au m² : 1 151,16 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m²

Centre ville dans petit immeuble rénové en 2007 proche toutes commodités. Appartement T4 de 85.75m2 Cuisine équipée ouverte sur séjour (38m2), 3 chambres, salle de bain, sanitaire. Chauffage individuel gaz de ville Dernier étage. Petite copropriété. Contact pour renseignement ou visite Jonathan Ethève

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 141 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nantua

Département : Ain

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 01130

Coordonnées : 46.155888, 5.634876

Total : 112 620€

Prix d'acquisition : 99 000€

Travaux : 5 700€

Valeur du bien : 104 700€

Frais de notaire : 7 920€

Coût estimé : 7 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 86m²

Loyer prédit : 8.50€/m²/mois

Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois

Loyer total estimé : 731€/mois

Loyer annuel estimé : 8771€/an

Fourchette totale : 544€ - 982€/mois

Fourchette annuelle : 6526€ - 11789€/an

Rentabilité brute :7.79%

Fourchette de rentabilité :5.79% - 10.47%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :112 620€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,41€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :31,91€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 581,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 203,19€

Coût de l'assurance :9 572,70€

Taxe foncière : 877,13€/an

Soit par mois : 73,09€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 730,95€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 654,41€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :76,53€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Vérification et mise aux normes du chauffage individuel au gaz de ville

Quantité: 1 système

Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

CuisineOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine

Quantité: 10 m²

Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 36 m²

Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(66 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:5 700€
Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 771 €/an

Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 624 €/an

Base de calcul : Emprunt de 112 620 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 383 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 584 €

Revenus locatifs : +8 771 €

Charges déductibles : -10 584 €

Résultat foncier Année 1 : -1 812 €(Déficit de 1 812 €)

Imputable sur revenu global : 1 812 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 884 €/an

Revenus locatifs : +8 771 €

Charges déductibles : -4 884 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 888 €/an

Prix d'achat du bien : 99 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 340 €/an

Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 771 €	10 587 €	3 627 €	-1 816 €	1 816 €	-	-
2	8 947 €	4 789 €	3 529 €	4 157 €	-	-	-
3	9 126 €	4 688 €	3 428 €	4 438 €	-	-	-
4	9 308 €	4 583 €	3 323 €	4 725 €	-	-	-
5	9 494 €	4 475 €	3 215 €	5 019 €	-	-	-
6	9 684 €	4 363 €	3 103 €	5 321 €	-	-	-
7	9 878 €	4 248 €	2 988 €	5 630 €	-	-	-
8	10 076 €	4 128 €	2 868 €	5 947 €	-	-	-
9	10 277 €	4 005 €	2 745 €	6 272 €	-	-	-
10	10 483 €	3 878 €	2 618 €	6 605 €	-	-	-
11	10 692 €	3 746 €	2 486 €	6 946 €	-	-	-
12	10 906 €	3 610 €	2 350 €	7 296 €	-	-	-
13	11 124 €	3 470 €	2 210 €	7 654 €	-	-	-
14	11 347 €	3 325 €	2 065 €	8 022 €	-	-	-
15	11 574 €	3 175 €	1 915 €	8 399 €	-	-	-
16	11 805 €	3 020 €	1 760 €	8 785 €	-	-	-
17	12 041 €	2 860 €	1 600 €	9 181 €	-	-	-
18	12 282 €	2 695 €	1 435 €	9 587 €	-	-	-
19	12 528 €	2 524 €	1 264 €	10 003 €	-	-	-
20	12 778 €	2 348 €	1 088 €	10 430 €	-	-	-
21	13 034 €	2 166 €	906 €	10 868 €	-	-	-
22	13 294 €	1 978 €	718 €	11 317 €	-	-	-
23	13 560 €	1 783 €	523 €	11 777 €	-	-	-
24	13 832 €	1 583 €	322 €	12 249 €	-	-	-
25	14 108 €	1 375 €	115 €	12 733 €	-	-	-
TOTAL	280 949 €	89 404 €	52 203 €	191 544 €	1 816 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 545 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 544 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 771 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 842 €	-545 €	+2 387 €
2	+1 842 €	+1 247 €	+595 €
3	+1 842 €	+1 331 €	+511 €
4	+1 842 €	+1 418 €	+424 €
5	+1 842 €	+1 506 €	+336 €
6	+1 842 €	+1 596 €	+246 €
7	+1 842 €	+1 689 €	+153 €
8	+1 842 €	+1 784 €	+58 €
9	+1 842 €	+1 882 €	-40 €
10	+1 842 €	+1 981 €	-139 €
11	+1 842 €	+2 084 €	-242 €
12	+1 842 €	+2 189 €	-347 €
13	+1 842 €	+2 296 €	-454 €
14	+1 842 €	+2 407 €	-565 €
15	+1 842 €	+2 520 €	-678 €
16	+1 842 €	+2 635 €	-793 €
17	+1 842 €	+2 754 €	-912 €
18	+1 842 €	+2 876 €	-1 034 €
19	+1 842 €	+3 001 €	-1 159 €
20	+1 842 €	+3 129 €	-1 287 €
21	+1 842 €	+3 260 €	-1 418 €
22	+1 842 €	+3 395 €	-1 553 €
23	+1 842 €	+3 533 €	-1 691 €
24	+1 842 €	+3 675 €	-1 833 €
25	+1 842 €	+3 820 €	-1 978 €
Total	+46 050 €	+57 463 €	+-11 413 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 4 pièces 86 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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