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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVallauris (06)
Surface129m²
Coût Total384 800€
Loyer Annuel31 913€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 2 441,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CENTRAL CALME POTENTIEL IMPORTANT Avec ses 179 m² (appartement de 129 m2 + garage de 50 m2) et sa configuration traversante, ce bien, réparti sur 4 niveaux, offre un potentiel fort pour un projet familial ou d'investissement. Son double accès et sa terrasse ouvrent la voie à de nombreuses possibilités : création d'un appartement supplémentaire, optimisation des volumes, division de lots, ou réaménagement complet selon vos envies. Un bien rare, parfaitement situé, qui saura séduire ceux qui recherchent un lieu modulable et plein de promesses. Visite conseillée sans tarder ! CONTACTER ALLAN ou à l'agence

Ville : Vallauris
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06220
Coordonnées : 43.573858, 7.066270
Total : 384 800€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 359 600€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 30.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2659€/mois
Loyer annuel estimé : 31913€/an
Fourchette totale : 1793€ - 3944€/mois
Fourchette annuelle : 21520€ - 47325€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 513,16 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :840 198 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-525 198€ (-62.5%)
Marge achat-revente :455 398€ (54.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 905,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :112,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 018,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 947,16€
Coût de l'assurance :33 670,00€
Taxe foncière : 3 191,30€/an
Soit par mois : 265,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 659,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 284,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon complet (environ 38 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 160€
    Isolation combles: 129 m² × 40€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 140€
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallauris (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 913 €/an
Calcul : 2 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 347 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 055 €
Revenus locatifs : +31 913 €
Charges déductibles : -62 055 €
Résultat foncier Année 1 : -30 142 €(Déficit de 30 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 455 €/an
Revenus locatifs : +31 913 €
Charges déductibles : -17 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8741.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 913 €62 067 €12 929 €-30 154 €21 400 €8 754 €8 754 €
232 551 €17 124 €12 586 €15 427 €---
333 202 €16 769 €12 231 €16 433 €---
433 866 €16 401 €11 863 €17 465 €---
534 544 €16 021 €11 483 €18 522 €---
635 235 €15 628 €11 090 €19 606 €---
735 939 €15 221 €10 683 €20 718 €---
836 658 €14 800 €10 262 €21 858 €---
937 391 €14 365 €9 827 €23 026 €---
1038 139 €13 915 €9 377 €24 224 €---
1138 902 €13 449 €8 911 €25 453 €---
1239 680 €12 967 €8 428 €26 713 €---
1340 473 €12 468 €7 930 €28 006 €---
1441 283 €11 952 €7 414 €29 331 €---
1542 109 €11 418 €6 880 €30 691 €---
1642 951 €10 866 €6 328 €32 085 €---
1743 810 €10 295 €5 756 €33 515 €---
1844 686 €9 704 €5 165 €34 982 €---
1945 580 €9 092 €4 554 €36 488 €---
2046 491 €8 460 €3 922 €38 032 €---
2147 421 €7 805 €3 267 €39 616 €---
2248 370 €7 128 €2 590 €41 241 €---
2349 337 €6 428 €1 890 €42 909 €---
2450 324 €5 703 €1 165 €44 620 €---
2551 330 €4 954 €416 €46 376 €---
TOTAL1 022 184 €345 000 €186 947 €677 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 677 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 702 €-6 420 €+13 122 €
2+6 702 €+2 002 €+4 700 €
3+6 702 €+4 930 €+1 772 €
4+6 702 €+5 239 €+1 463 €
5+6 702 €+5 557 €+1 145 €
6+6 702 €+5 882 €+820 €
7+6 702 €+6 215 €+487 €
8+6 702 €+6 557 €+145 €
9+6 702 €+6 908 €-206 €
10+6 702 €+7 267 €-565 €
11+6 702 €+7 636 €-934 €
12+6 702 €+8 014 €-1 312 €
13+6 702 €+8 402 €-1 700 €
14+6 702 €+8 799 €-2 097 €
15+6 702 €+9 207 €-2 505 €
16+6 702 €+9 625 €-2 923 €
17+6 702 €+10 055 €-3 353 €
18+6 702 €+10 495 €-3 793 €
19+6 702 €+10 946 €-4 244 €
20+6 702 €+11 409 €-4 707 €
21+6 702 €+11 885 €-5 183 €
22+6 702 €+12 372 €-5 670 €
23+6 702 €+12 873 €-6 171 €
24+6 702 €+13 386 €-6 684 €
25+6 702 €+13 913 €-7 211 €
Total+167 550 €+203 155 €+-35 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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