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Appartement 4 pièces 94 m²

VilleAvignon (84)
Surface94
Coût Total161 240
Loyer Annuel11 371
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 202,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T4 situé à Avignon extra-muros. Ce bien spacieux offre une surface habitable de 94 m², idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable. L'appartement se compose de quatre pièces, dont trois chambres lumineuses, parfaites pour accueillir vos proches ou aménager un bureau. Le salon, d'une superficie de 28 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis et donnant sur un balcon avec une vue dégagée. La cuisine, séparée et aménagée, vous permettra de préparer vos repas en toute tranquillité.

Construit en 1965, cet appartement bénéficie d'un chauffage individuel au gaz, avec des radiateurs pour un confort optimal durant les mois d'hiver. Une cave au rez de chaussée permet un espace de rangement supplémentaire.

Cet appartement est au premier étage d'un immeuble de sept étages avec un ascenseur. Avec une rénovation à votre goût, vous bénéficierez d'un bel espace de vie. N'hésitez pas , appelez CITYA L'HORLOGE pour une visite Référence annonce : TAPP958247 Date de réalisation du diagnostic : 29/01/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 41 Charges prévisionnelles annuelles : 1130 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 631 € et 2 207 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.926359, 4.809514
Total : 161 240
Prix d'acquisition : 113 000
Travaux : 39 200
Valeur du bien : 152 200
Frais de notaire : 9 040
Coût estimé : 9 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 948€/mois
Loyer annuel estimé : 11371€/an
Fourchette totale : 724€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 8688€ - 14883€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,51 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 031
Prix d'achat :113 000
Décote à l'achat :-22 031 (-16.3%)
Marge achat-revente :-26 209€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 335,14
Coût de l'assurance :14 108,50
Taxe foncière : 1 137,13€/an
Soit par mois : 94,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,17€/mois
Soit par an : 1 130,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 947,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions pour la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 500
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 948 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 371 €/an
Calcul : 948 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 240 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 137 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 444
Revenus locatifs : +11 371
Charges déductibles : -47 444
Résultat foncier Année 1 : -36 073(Déficit de 36 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 673
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 244 €/an
Revenus locatifs : +11 371
Charges déductibles : -8 244
Résultat foncier Années 2+ : 3 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14672.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 37147 4495 418-36 07821 400 €14 678 €14 678 €
211 5998 1055 2743 493--11 184 €
311 8317 9565 1253 874--7 310 €
412 0677 8034 9714 265--3 045 €
512 3097 6434 8124 665---
612 5557 4784 6475 076---
712 8067 3084 4775 498---
813 0627 1324 3005 930---
913 3236 9494 1186 374---
1013 5906 7603 9296 829---
1113 8626 5653 7347 296---
1214 1396 3633 5327 776---
1314 4226 1543 3238 267---
1414 7105 9383 1078 772---
1515 0045 7142 8839 290---
1615 3045 4832 6519 821---
1715 6105 2442 41210 367---
1815 9234 9962 16410 927---
1916 2414 7401 90811 501---
2016 5664 4751 64312 091---
2116 8974 2011 36912 697---
2217 2353 9171 08513 318---
2317 5803 62379213 956---
2417 9313 32048814 612---
2518 2903 00617415 284---
TOTAL364 228188 32378 335175 90521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 905
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 388-6 420+8 808
2+2 3880+2 388
3+2 3880+2 388
4+2 3880+2 388
5+2 388+486+1 902
6+2 388+1 523+865
7+2 388+1 649+739
8+2 388+1 779+609
9+2 388+1 912+476
10+2 388+2 049+339
11+2 388+2 189+199
12+2 388+2 333+55
13+2 388+2 480-92
14+2 388+2 632-244
15+2 388+2 787-399
16+2 388+2 946-558
17+2 388+3 110-722
18+2 388+3 278-890
19+2 388+3 450-1 062
20+2 388+3 627-1 239
21+2 388+3 809-1 421
22+2 388+3 995-1 607
23+2 388+4 187-1 799
24+2 388+4 384-1 996
25+2 388+4 585-2 197
Total+59 700+52 771+6 929
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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