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Maison - 4 pièce(s) - 88 m²

VilleTarbes (65)
Surface88m²
Coût Total196 220€
Loyer Annuel10 068€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 994,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • A VENDRE DANS VOTRE AGENCE SORA IMMOBILIER MAISON 4 PIECES TARBES -

Située dans le quartier LAUBADERE, cette maison des années 50 dispose de 4 pièces d'environ 88m2 et est édifiée sur un terrain d'environ 680m2. Au rez-de-chaussée vous disposerez d'une entrée, d'une chambre de 15.62m2 avec rangement, d'un dégagement d'environ 14m2, d'un salon de 15m2, d'un coin cuisine, d'une salle de bain, d'un WC ainsi qu'un dégagement donnant accès a un espace débarras extérieur. Au premier étage, 2 chambres ainsi qu'un couloir. Plus habitée depuis plusieurs années, la maison nécessite d'importants travaux (électricité, isolation murs et plafonds, mode de chauffage, rénovation intérieure type sols-peintures-salle de bain etc). Pour plus d'informations au sujet de cette maison, n'hésitez pas à nous contacter ou en venant directement à l'agence au 28, rue Brauhauban 65000 TARBES. NON SOUMIS AU DPE.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle de bains : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Sans Terrasse : 1 Nombre de wc : 1 Nombre de parking : 1 Nombre de garage : 1

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.248047, 0.059299
Total : 196 220€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 101 720€
Valeur du bien : 189 220€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10068€/an
Fourchette totale : 652€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7822€ - 12959€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 683,14 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 116 €
Prix d'achat :87 500 €
Décote à l'achat :-60 616€ (-40.9%)
Marge achat-revente :-48 104€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :78,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 055,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 900,90€
Coût de l'assurance :23 546,40€
Taxe foncière : 1 006,80€/an
Soit par mois : 83,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs non mitoyens
Quantité: surface murs extérieurs estimée à 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet usé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - papier peint abîmé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - parquet abîmé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 1/5 - Maison non habitée depuis plusieurs années, nécessite mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 1/5 - Maison non habitée depuis plusieurs années, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 720 €(1 156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:28 400€
    Isolation murs extérieurs: 220 m² × 120€/m² = 26 400€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:4 520€
    Isolation combles: 88 m² × 40€/m² = 3 520€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 200€/fenêtre = 6 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 1 800€
  • Chambres:2 800€
    Peinture: 45 m² × 40€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:3 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salon:1 500€
    Peinture: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Second œuvre:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 068 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 353 €
Revenus locatifs : +10 068 €
Charges déductibles : -110 353 €
Résultat foncier Année 1 : -100 285 €(Déficit de 100 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 633 €/an
Revenus locatifs : +10 068 €
Charges déductibles : -8 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78884.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 068 €110 359 €6 690 €-100 291 €21 400 €78 891 €78 891 €
210 269 €8 463 €6 514 €1 807 €--77 084 €
310 475 €8 280 €6 331 €2 195 €--74 890 €
410 684 €8 091 €6 142 €2 593 €--72 296 €
510 898 €7 895 €5 947 €3 003 €--69 294 €
611 116 €7 693 €5 744 €3 423 €--65 871 €
711 338 €7 483 €5 535 €3 855 €--62 016 €
811 565 €7 266 €5 318 €4 299 €--57 717 €
911 796 €7 042 €5 093 €4 755 €--52 962 €
1012 032 €6 809 €4 860 €5 223 €--47 739 €
1112 273 €6 569 €4 620 €5 704 €--42 035 €
1212 518 €6 320 €4 371 €6 199 €---
1312 769 €6 062 €4 113 €6 707 €---
1413 024 €5 795 €3 846 €7 229 €---
1513 285 €5 519 €3 570 €7 766 €---
1613 550 €5 233 €3 284 €8 317 €---
1713 821 €4 937 €2 988 €8 884 €---
1814 098 €4 631 €2 682 €9 467 €---
1914 380 €4 314 €2 365 €10 066 €---
2014 667 €3 986 €2 037 €10 681 €---
2114 961 €3 646 €1 698 €11 314 €---
2215 260 €3 295 €1 346 €11 965 €---
2315 565 €2 931 €982 €12 634 €---
2415 876 €2 555 €606 €13 322 €---
2516 194 €2 165 €216 €14 029 €---
TOTAL322 481 €247 337 €96 901 €75 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 114 €-6 420 €+8 534 €
2+2 114 €0 €+2 114 €
3+2 114 €0 €+2 114 €
4+2 114 €0 €+2 114 €
5+2 114 €0 €+2 114 €
6+2 114 €0 €+2 114 €
7+2 114 €0 €+2 114 €
8+2 114 €0 €+2 114 €
9+2 114 €0 €+2 114 €
10+2 114 €0 €+2 114 €
11+2 114 €0 €+2 114 €
12+2 114 €+1 860 €+254 €
13+2 114 €+2 012 €+102 €
14+2 114 €+2 169 €-55 €
15+2 114 €+2 330 €-216 €
16+2 114 €+2 495 €-381 €
17+2 114 €+2 665 €-551 €
18+2 114 €+2 840 €-726 €
19+2 114 €+3 020 €-906 €
20+2 114 €+3 204 €-1 090 €
21+2 114 €+3 394 €-1 280 €
22+2 114 €+3 589 €-1 475 €
23+2 114 €+3 790 €-1 676 €
24+2 114 €+3 996 €-1 882 €
25+2 114 €+4 209 €-2 095 €
Total+52 850 €+35 154 €+17 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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