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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMerlines (19)
Surface117.1m²
Coût Total174 840€
Loyer Annuel8 725€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 117.1 m²
Prix au m² : 657,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Située à Merlines, cette charmante maison en pierre, couverte en tuiles, vous offre un espace de vie de 117 m² habitables, sur un terrain d'environ 640 m². Un lieu idéal pour une famille ou un projet de rénovation. Elle propose en rdc une cuisine, une salle à manger, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé, une buanderie et un garage attenant ; à l'étage : un palier desservant 4 chambres, une salle de bain et un WC séparé. En sous-sol, une cave et une chaufferie, offrant un espace supplémentaire pour le rangement ou un atelier. La maison est équipée d'une chaudière au fuel datant dénviron 3-4 ans, et est raccordée au tout à l'égout. Terrain de 640 m² environ, offrant un bel espace extérieur. Commerces de proximité, école primaire et collège accessibles facilement. Travaux de rénovation à prévoir pour personnaliser la maison à votre goût et en faire un véritable cocon situé dans un cadre calme et agréable.

Ville : Merlines
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19340
Coordonnées : 45.645674, 2.460793
Total : 174 840€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 91 680€
Valeur du bien : 168 680€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.1m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8725€/an
Fourchette totale : 545€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 6543€ - 11635€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,27 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 163 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-8 163€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-89 677€ (-105.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 942,42€
Coût de l'assurance :15 298,50€
Taxe foncière : 872,53€/an
Soit par mois : 72,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 680 €(783 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 40€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:36 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Carrelage 12 m²: 3000€ (main d'œuvre incluse) = 18000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Merlines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 033 €
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -99 033 €
Résultat foncier Année 1 : -90 308 €(Déficit de 90 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 908 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 353 €/an
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -7 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68908.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 725 €99 039 €5 875 €-90 314 €21 400 €68 914 €68 914 €
28 900 €7 203 €5 719 €1 697 €--67 217 €
39 078 €7 042 €5 557 €2 036 €--65 181 €
49 259 €6 875 €5 390 €2 385 €--62 796 €
59 445 €6 702 €5 218 €2 742 €--60 054 €
69 633 €6 523 €5 039 €3 110 €--56 944 €
79 826 €6 339 €4 854 €3 488 €--53 456 €
810 023 €6 147 €4 663 €3 875 €--49 581 €
910 223 €5 949 €4 465 €4 274 €--45 307 €
1010 428 €5 745 €4 260 €4 683 €--40 625 €
1110 636 €5 533 €4 049 €5 103 €--35 522 €
1210 849 €5 314 €3 830 €5 535 €---
1311 066 €5 087 €3 603 €5 978 €---
1411 287 €4 853 €3 369 €6 434 €---
1511 513 €4 610 €3 126 €6 902 €---
1611 743 €4 360 €2 875 €7 384 €---
1711 978 €4 100 €2 616 €7 878 €---
1812 218 €3 831 €2 347 €8 386 €---
1912 462 €3 554 €2 069 €8 908 €---
2012 711 €3 266 €1 782 €9 445 €---
2112 965 €2 969 €1 484 €9 996 €---
2213 225 €2 661 €1 177 €10 563 €---
2313 489 €2 343 €859 €11 146 €---
2413 759 €2 014 €529 €11 745 €---
2514 034 €1 673 €189 €12 361 €---
TOTAL279 474 €213 734 €84 942 €65 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €0 €+1 832 €
4+1 832 €0 €+1 832 €
5+1 832 €0 €+1 832 €
6+1 832 €0 €+1 832 €
7+1 832 €0 €+1 832 €
8+1 832 €0 €+1 832 €
9+1 832 €0 €+1 832 €
10+1 832 €0 €+1 832 €
11+1 832 €0 €+1 832 €
12+1 832 €+1 660 €+172 €
13+1 832 €+1 794 €+38 €
14+1 832 €+1 930 €-98 €
15+1 832 €+2 071 €-239 €
16+1 832 €+2 215 €-383 €
17+1 832 €+2 363 €-531 €
18+1 832 €+2 516 €-684 €
19+1 832 €+2 672 €-840 €
20+1 832 €+2 833 €-1 001 €
21+1 832 €+2 999 €-1 167 €
22+1 832 €+3 169 €-1 337 €
23+1 832 €+3 344 €-1 512 €
24+1 832 €+3 524 €-1 692 €
25+1 832 €+3 708 €-1 876 €
Total+45 800 €+30 379 €+15 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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