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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChambon-sur-Voueize (23)
Surface205
Coût Total261 710
Loyer Annuel16 379
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 790,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Non meublé

REF 41087 Exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon Belle maison Bourgeoise de 205 m² environ, idéalement située à Chambon-sur-Voueize classé parmi les plus beaux villages de france, en plein centre-ville. Elle offre en rez de chaussée, une entrée spacieuse, un grand salon d'environ 35m² avec une belle cheminée, un grand séjour de plus de 50m² avec coin salon, une cuisine aménagée et équipée, une arrière cuisine avec accès sur le jardin, un wc, un garage, atelier et chaufferie. Un bel escalier en chêne donne accès à l'espace nuit composé de 3 grandes chambres, un dressing, une salle de bains avec baignoire et douche, un wc, grenier aménageable et une terrasse. Jardin, accès aux égouts. chauffage fioul. Cette grande maison est parfaite pour une famille souhaitant personnaliser un vaste espace. DPE: E/E Prix 162000 euros FAI Pour prendre rendez-vous contactez-nous ou Véronique Lacan Agent Commercial Rcs 500420401 Référence agence : 41087

Ville : Chambon-sur-Voueize
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.201160, 2.443700
Total : 261 710
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 86 750
Valeur du bien : 248 750
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 12747€ - 21046€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :582,02 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 314
Prix d'achat :162 000
Décote à l'achat :+42 686 (+35.8%)
Marge achat-revente :-142 396€ (-119.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 297,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 373,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 565,10
Coût de l'assurance :22 899,63
Taxe foncière : 1 637,92€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur 205 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite des rénovations
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 205 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 750(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 750
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 500
    Revêtement sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 2100€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Électricité générale:2 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Plomberie générale:5 000
    Vérification et remplacement tuyauteries: 205 m² × 20€/m² = 4100€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambon-sur-Voueize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 710 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 115
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -98 115
Résultat foncier Année 1 : -81 736(Déficit de 81 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 336
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 365 €/an
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -11 365
Résultat foncier Années 2+ : 5 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60335.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 37998 1238 819-81 74421 400 €60 344 €60 344 €
216 70711 1398 5865 567--54 777 €
317 04110 8988 3446 143--48 633 €
417 38210 6478 0936 735--41 899 €
517 72910 3887 8347 341--34 558 €
618 08410 1207 5667 964--26 594 €
718 4469 8437 2898 603--17 991 €
818 8159 5567 0029 259--8 733 €
919 1919 2596 7059 932---
1019 5758 9526 39810 623---
1119 9668 6346 08111 332---
1220 3658 3065 75212 060---
1320 7737 9665 41212 807---
1421 1887 6145 06013 575---
1521 6127 2504 69614 362---
1622 0446 8734 31915 171---
1722 4856 4833 92916 002---
1822 9356 0803 52616 855---
1923 3945 6633 10917 731---
2023 8615 2312 67718 630---
2124 3394 7842 23019 554---
2224 8254 3221 76820 503---
2325 3223 8441 29021 478---
2425 8283 35079622 479---
2526 3452 83828423 507---
TOTAL524 631278 163127 565246 46821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 468
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440-6 420+9 860
2+3 4400+3 440
3+3 4400+3 440
4+3 4400+3 440
5+3 4400+3 440
6+3 4400+3 440
7+3 4400+3 440
8+3 4400+3 440
9+3 440+360+3 080
10+3 440+3 187+253
11+3 440+3 400+40
12+3 440+3 618-178
13+3 440+3 842-402
14+3 440+4 072-632
15+3 440+4 309-869
16+3 440+4 551-1 111
17+3 440+4 801-1 361
18+3 440+5 056-1 616
19+3 440+5 319-1 879
20+3 440+5 589-2 149
21+3 440+5 866-2 426
22+3 440+6 151-2 711
23+3 440+6 443-3 003
24+3 440+6 744-3 304
25+3 440+7 052-3 612
Total+86 000+73 940+12 060
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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