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Appartement Rue Jean Baffier

VilleBourges (18)
Surface78m²
Coût Total149 400€
Loyer Annuel8 732€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 378,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain

Transaxia Bourges Avaricum, Ligneul Philippe (Ei) Situé secteur Jean Baffier , appartement F2 de 78 m2 très lumineux , traversant , comprenant : Une entrée donnant sur un salon/séjour , une cuisine fermée aménagée , un couloir desservant  une chambre , un dégagement ou ( bureau / petite chambre ) , deux placards , une salle de bain , wc indépendant , une buanderie .  Une cave . Loyer estimé pour une location 900 € .  Philippe Ligneul . - Agent Commercial Rsac Bourges   Fabrice Bretouleix  (Ei)  Agent commercial enregistré au Rsac de Bourges N°      « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082890, 2.396580
Total : 149 400€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 140 800€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8732€/an
Fourchette totale : 554€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6648€ - 11469€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,11 €/m²
Basé sur :498 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 204 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-23 704€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-18 196€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 979,48€
Coût de l'assurance :13 072,50€
Taxe foncière : 873,23€/an
Soit par mois : 72,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Remplacement moquette: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 860 €
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -39 860 €
Résultat foncier Année 1 : -31 127 €(Déficit de 31 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 560 €/an
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -6 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9727.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 732 €39 864 €5 168 €-31 132 €21 400 €9 732 €9 732 €
28 907 €6 429 €5 033 €2 478 €--7 254 €
39 085 €6 289 €4 893 €2 796 €--4 458 €
49 267 €6 144 €4 748 €3 123 €--1 335 €
59 452 €5 993 €4 597 €3 459 €---
69 641 €5 838 €4 441 €3 804 €---
79 834 €5 676 €4 280 €4 158 €---
810 031 €5 509 €4 113 €4 521 €---
910 231 €5 336 €3 940 €4 895 €---
1010 436 €5 157 €3 761 €5 279 €---
1110 645 €4 972 €3 576 €5 673 €---
1210 857 €4 780 €3 384 €6 078 €---
1311 075 €4 581 €3 185 €6 494 €---
1411 296 €4 375 €2 979 €6 921 €---
1511 522 €4 162 €2 766 €7 360 €---
1611 752 €3 941 €2 545 €7 812 €---
1711 988 €3 712 €2 316 €8 275 €---
1812 227 €3 475 €2 079 €8 752 €---
1912 472 €3 230 €1 834 €9 242 €---
2012 721 €2 976 €1 580 €9 745 €---
2112 976 €2 713 €1 317 €10 263 €---
2213 235 €2 441 €1 045 €10 795 €---
2313 500 €2 159 €762 €11 341 €---
2413 770 €1 866 €470 €11 903 €---
2514 045 €1 564 €168 €12 481 €---
TOTAL279 697 €143 183 €74 979 €136 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-6 420 €+8 254 €
2+1 834 €0 €+1 834 €
3+1 834 €0 €+1 834 €
4+1 834 €0 €+1 834 €
5+1 834 €+637 €+1 197 €
6+1 834 €+1 141 €+693 €
7+1 834 €+1 247 €+587 €
8+1 834 €+1 356 €+478 €
9+1 834 €+1 468 €+366 €
10+1 834 €+1 584 €+250 €
11+1 834 €+1 702 €+132 €
12+1 834 €+1 823 €+11 €
13+1 834 €+1 948 €-114 €
14+1 834 €+2 076 €-242 €
15+1 834 €+2 208 €-374 €
16+1 834 €+2 343 €-509 €
17+1 834 €+2 483 €-649 €
18+1 834 €+2 626 €-792 €
19+1 834 €+2 773 €-939 €
20+1 834 €+2 924 €-1 090 €
21+1 834 €+3 079 €-1 245 €
22+1 834 €+3 238 €-1 404 €
23+1 834 €+3 402 €-1 568 €
24+1 834 €+3 571 €-1 737 €
25+1 834 €+3 744 €-1 910 €
Total+45 850 €+40 954 €+4 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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