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Maison 7 pièces 160 m²

VilleVouziers (08)
Surface160
Coût Total167 700
Loyer Annuel13 881
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 515,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Type 7 de caractère - Vouziers

Située à Vouziers, cette spacieuse maison de caractère d'environ 160 m² offre de beaux volumes et un réel potentiel de valorisation après rénovation.

Elle se compose d'un salon, d'un séjour, d'un bureau, d'une cuisine indépendante, de quatre chambres, d'une salle de bain, de deux salles d'eau ainsi que d'un dressing, offrant un cadre idéal pour un projet de résidence principale ou en investissement locatif.

Le bien bénéficie également d'un très vaste grenier aménageable, permettant d'envisager de nombreuses possibilités d'aménagement supplémentaires, ainsi que d'une cave.

Des travaux de rénovation intérieure sont à prévoir, laissant la possibilité de repenser les espaces selon vos envies et de révéler tout le potentiel de la propriété.

À noter que le bien est situé à proximité immédiate d'une centrale hydroélectrique, également proposée à la vente.

Bien non soumis au DPE.

Envie d'en savoir plus ? Prenez contact avec Grégory DI CINTIO de Redouté Immobilier au [Coordonnées masquées] - Agent commercial n° RSAC Reims 948808845 EI Référence annonce : 13503 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vouziers
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08400
Coordonnées : 49.397743, 4.697521
Total : 167 700
Prix d'acquisition : 82 500
Travaux : 78 600
Valeur du bien : 161 100
Frais de notaire : 6 600
Coût estimé : 6 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1157€/mois
Loyer annuel estimé : 13881€/an
Fourchette totale : 936€ - 1429€/mois
Fourchette annuelle : 11236€ - 17149€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :809,52 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 523
Prix d'achat :82 500
Décote à l'achat :-47 023 (-36.3%)
Marge achat-revente :-38 177€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 000,65
Coût de l'assurance :14 673,75
Taxe foncière : 1 388,12€/an
Soit par mois : 115,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 156,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise à jour nécessaire pour fonctionnalité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 600(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - VMC double flux:6 000
    Installation VMC double flux: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 881 €/an
Calcul : 1 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 988
Revenus locatifs : +13 881
Charges déductibles : -85 988
Résultat foncier Année 1 : -72 107(Déficit de 72 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 707
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 388 €/an
Revenus locatifs : +13 881
Charges déductibles : -7 388
Résultat foncier Années 2+ : 6 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50706.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 88185 9935 418-72 11221 400 €50 712 €50 712 €
214 1597 2475 2726 912--43 800 €
314 4427 0965 1207 346--36 453 €
414 7316 9394 9647 792--28 662 €
515 0256 7784 8038 248--20 414 €
615 3266 6114 6368 715--11 699 €
715 6326 4394 4649 194--2 505 €
815 9456 2614 2869 685---
916 2646 0774 10210 187---
1016 5895 8873 91110 703---
1116 9215 6903 71511 231---
1217 2605 4873 51211 772---
1317 6055 2783 30212 327---
1417 9575 0613 08612 896---
1518 3164 8372 86213 479---
1618 6824 6062 63114 076---
1719 0564 3672 39214 689---
1819 4374 1202 14515 317---
1919 8263 8651 89015 961---
2020 2223 6021 62716 621---
2120 6273 3291 35417 297---
2221 0393 0481 07317 991---
2321 4602 75778218 703---
2421 8892 45748219 432---
2522 3272 14717220 180---
TOTAL444 619205 97778 001238 64121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 641
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 915-6 420+9 335
2+2 9150+2 915
3+2 9150+2 915
4+2 9150+2 915
5+2 9150+2 915
6+2 9150+2 915
7+2 9150+2 915
8+2 915+2 154+761
9+2 915+3 056-141
10+2 915+3 211-296
11+2 915+3 369-454
12+2 915+3 532-617
13+2 915+3 698-783
14+2 915+3 869-954
15+2 915+4 044-1 129
16+2 915+4 223-1 308
17+2 915+4 407-1 492
18+2 915+4 595-1 680
19+2 915+4 788-1 873
20+2 915+4 986-2 071
21+2 915+5 189-2 274
22+2 915+5 397-2 482
23+2 915+5 611-2 696
24+2 915+5 830-2 915
25+2 915+6 054-3 139
Total+72 875+71 592+1 283
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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