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Appartement - 3 pièce(s) - 67 m²

VilleBlois (41)
Surface67m²
Coût Total105 260€
Loyer Annuel7 768€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 067,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Bel appartement situé au 3ème étage dans le quartier des Sarrazines à Blois.Ce charmant logement offre une belle cuisine spacieuse entièrement rénovée, un séjour avec une belle exposition et deux chambres , l'une de 11,63 m² et l'autre de 9,03 m², parfaites pour une petite famille ou un couple. La salle d'eau en grande partie rénovée de 4,82 m² complète ce bien.Idéalement situé, vous serez à seulement 3 minutes à pied de l'arrêt de bus Ader avec accès aux lignes H et A, et à 5 minutes de l'arrêt Détroyat sur la ligne D. Pour vos déplacements plus longs, la gare de Blois

  • Chambord est à seulement 2 minutes en voiture.Proposé à un prix attractif de 71 500€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui recherchent un cadre de vie bien desservi. Contactez-nous pour organiser une visite.Logement à consommation énergétique excessive

Numéro de mandat : 9841

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 105 260€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 28 040€
Valeur du bien : 99 540€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7768€/an
Fourchette totale : 520€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 6239€ - 9671€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,72 €/m²
Basé sur :304 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 574 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-61 074€ (-46.1%)
Marge achat-revente :27 314€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 460,06€
Coût de l'assurance :9 210,25€
Taxe foncière : 776,75€/an
Soit par mois : 64,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive, ce qui indique une classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 040 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 700€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1 300€ = 9 100€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 500€ = 4 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1 260€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 768 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 614 €
Revenus locatifs : +7 768 €
Charges déductibles : -32 614 €
Résultat foncier Année 1 : -24 846 €(Déficit de 24 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 574 €/an
Revenus locatifs : +7 768 €
Charges déductibles : -4 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3446.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 768 €32 617 €3 432 €-24 850 €21 400 €3 450 €3 450 €
27 923 €4 485 €3 340 €3 438 €--12 €
38 081 €4 389 €3 244 €3 692 €---
48 243 €4 291 €3 146 €3 952 €---
58 408 €4 189 €3 044 €4 219 €---
68 576 €4 084 €2 938 €4 492 €---
78 748 €3 975 €2 829 €4 773 €---
88 922 €3 862 €2 717 €5 060 €---
99 101 €3 746 €2 601 €5 355 €---
109 283 €3 626 €2 480 €5 657 €---
119 469 €3 501 €2 356 €5 967 €---
129 658 €3 373 €2 228 €6 285 €---
139 851 €3 240 €2 095 €6 611 €---
1410 048 €3 103 €1 958 €6 945 €---
1510 249 €2 961 €1 816 €7 288 €---
1610 454 €2 815 €1 670 €7 639 €---
1710 663 €2 663 €1 518 €8 000 €---
1810 876 €2 507 €1 362 €8 370 €---
1911 094 €2 345 €1 200 €8 749 €---
2011 316 €2 178 €1 033 €9 138 €---
2111 542 €2 005 €860 €9 537 €---
2211 773 €1 827 €682 €9 946 €---
2312 008 €1 642 €497 €10 366 €---
2412 249 €1 451 €306 €10 797 €---
2512 494 €1 254 €109 €11 239 €---
TOTAL248 797 €106 129 €49 460 €142 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-6 420 €+8 051 €
2+1 631 €0 €+1 631 €
3+1 631 €+1 104 €+527 €
4+1 631 €+1 186 €+445 €
5+1 631 €+1 266 €+365 €
6+1 631 €+1 348 €+283 €
7+1 631 €+1 432 €+199 €
8+1 631 €+1 518 €+113 €
9+1 631 €+1 607 €+24 €
10+1 631 €+1 697 €-66 €
11+1 631 €+1 790 €-159 €
12+1 631 €+1 886 €-255 €
13+1 631 €+1 983 €-352 €
14+1 631 €+2 084 €-453 €
15+1 631 €+2 186 €-555 €
16+1 631 €+2 292 €-661 €
17+1 631 €+2 400 €-769 €
18+1 631 €+2 511 €-880 €
19+1 631 €+2 625 €-994 €
20+1 631 €+2 741 €-1 110 €
21+1 631 €+2 861 €-1 230 €
22+1 631 €+2 984 €-1 353 €
23+1 631 €+3 110 €-1 479 €
24+1 631 €+3 239 €-1 608 €
25+1 631 €+3 372 €-1 741 €
Total+40 775 €+42 800 €+-2 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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