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Immeuble de rapport

Bien expiré
VilleRaon-l'Étape (88)
Surface300
Coût Total333 600
Loyer Annuel30 934
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+655
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 240 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, Je mets en vente un immeuble de rapport sur la commune de Raon, l’étape dans le 88, il se situe en centre-ville, il dispose de quatre niveaux avec un appartement par niveau soit un F2 au rez-de-chaussée louer 420 € par mois, 1 F4, au premier étage loué 480 € par mois, un F4 au deuxième étage, loué 480 € par mois et un F3 au dernier étage, loué 380 € par mois. Chaque logement dispose d’un compteur électrique individuel, la taxe foncière est d’environ 1800 € par an. Pas de gros travaux à prévoir éventuellement rafraîchir la partie commune, prix 240 000 €.

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.406880, 6.845170
Total : 333 600
Prix d'acquisition : 240 000
Travaux : 74 400
Valeur du bien : 314 400
Frais de notaire : 19 200
Coût estimé : 19 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2578€/mois
Loyer annuel estimé : 30934€/an
Fourchette totale : 2053€ - 3237€/mois
Fourchette annuelle : 24632€ - 38849€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :845,35 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 605
Prix d'achat :240 000
Décote à l'achat :-13 605 (-5.4%)
Marge achat-revente :-79 995€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 675,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :97,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 772,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 035,74
Coût de l'assurance :29 190,00
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 577,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 922,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :655,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 400(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:26 400
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 934 €/an
Calcul : 2 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 997
Revenus locatifs : +30 934
Charges déductibles : -88 997
Résultat foncier Année 1 : -58 063(Déficit de 58 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 663
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 597 €/an
Revenus locatifs : +30 934
Charges déductibles : -14 597
Résultat foncier Années 2+ : 16 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36662.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 93489 00811 640-58 07321 400 €36 673 €36 673 €
231 55314 30411 33617 249--19 425 €
332 18413 98911 02218 195--1 230 €
432 82813 66310 69619 164---
533 48413 32610 35820 158---
634 15412 97610 00821 178---
734 83712 6149 64622 223---
835 53412 2399 27123 295---
936 24411 8508 88224 394---
1036 96911 4478 48025 522---
1137 70911 0308 06326 678---
1238 46310 5987 63027 865---
1339 23210 1517 18329 081---
1440 0179 6876 71930 330---
1540 8179 2076 23931 610---
1641 6338 7095 74232 924---
1742 4668 1945 22634 272---
1843 3157 6604 69235 655---
1944 1827 1074 13937 074---
2045 0656 5343 56738 531---
2145 9665 9412 97340 026---
2246 8865 3262 35941 560---
2347 8244 6901 72243 134---
2448 7804 0301 06244 750---
2549 7563 34737946 409---
TOTAL990 829317 626169 036673 20321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 673 203
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 496-6 420+12 916
2+6 4960+6 496
3+6 4960+6 496
4+6 496+5 380+1 116
5+6 496+6 047+449
6+6 496+6 353+143
7+6 496+6 667-171
8+6 496+6 988-492
9+6 496+7 318-822
10+6 496+7 657-1 161
11+6 496+8 004-1 508
12+6 496+8 359-1 863
13+6 496+8 724-2 228
14+6 496+9 099-2 603
15+6 496+9 483-2 987
16+6 496+9 877-3 381
17+6 496+10 282-3 786
18+6 496+10 697-4 201
19+6 496+11 122-4 626
20+6 496+11 559-5 063
21+6 496+12 008-5 512
22+6 496+12 468-5 972
23+6 496+12 940-6 444
24+6 496+13 425-6 929
25+6 496+13 923-7 427
Total+162 400+201 961+-39 561
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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