Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleÉpernay (51)
Surface66
Coût Total135 210
Loyer Annuel7 150
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-226
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 507,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ER.61518 - 19 Arquebuse 02 23 - Epernay

Epernay, appt T3 de 66m² env., situé au 2ème étage d'une copropriété de 15 logements, cpt entrée avec placard, séjour donnant sur loggia, cuisine, cellier, salle de bain, WC, 2 chambres. Taxe foncière : 1 289 €. Ventes ouvertes à titre de résidence principale, réservées en priorité pendant 1 mois aux locataires du parc social du département (à compter de la date de parution) Frais de notaire réduits et frais de notaire offerts aux locataires PLURIAL NOVILIA. Renseignements : [Coordonnées masquées]. Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la parution de l'annonce légale. Remise des offres* : Par mail. Offre et prix soumis à condition de ressources* Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : ER.61518 Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.045910, 3.957795
Total : 135 210
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 27 750
Valeur du bien : 127 250
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7150€/an
Fourchette totale : 465€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5583€ - 9156€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,04 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 264
Prix d'achat :99 500
Décote à l'achat :-19 764 (-16.6%)
Marge achat-revente :-15 946€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 714,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 888,90
Coût de l'assurance :16 225,20
Taxe foncière : 1 289,00€/an
Soit par mois : 107,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager basique et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 750(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:1 500
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 250
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 210 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 052
Revenus locatifs : +7 150
Charges déductibles : -34 052
Résultat foncier Année 1 : -26 902(Déficit de 26 902 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 16 202
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 302 €/an
Revenus locatifs : +7 150
Charges déductibles : -6 302
Résultat foncier Années 2+ : 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16202.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 15034 0564 368-26 90710 700 €16 207 €16 207 €
27 2936 1884 2501 104--15 102 €
37 4396 0664 1281 372--13 730 €
47 5875 9404 0021 647--12 083 €
57 7395 8103 8721 929--10 154 €
67 8945 6763 7382 218--7 936 €
78 0525 5373 5992 515--5 421 €
88 2135 3933 4552 820--2 602 €
98 3775 2453 3073 132---
108 5455 0923 1543 453---
118 7164 9332 9953 782---
128 8904 7702 8324 120---
139 0684 6012 6634 467---
149 2494 4262 4884 823---
159 4344 2462 3085 188---
169 6234 0592 1215 563---
179 8153 8671 9285 949---
1810 0113 6671 7296 344---
1910 2123 4621 5246 750---
2010 4163 2491 3117 166---
2110 6243 0301 0927 594---
2210 8372 8038658 034---
2311 0532 5696318 485---
2411 2742 3273898 948---
2511 5002 0771399 423---
TOTAL229 009139 08962 88989 92010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 920
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501-3 210+4 711
2+1 5010+1 501
3+1 5010+1 501
4+1 5010+1 501
5+1 5010+1 501
6+1 5010+1 501
7+1 5010+1 501
8+1 5010+1 501
9+1 501+159+1 342
10+1 501+1 036+465
11+1 501+1 135+366
12+1 501+1 236+265
13+1 501+1 340+161
14+1 501+1 447+54
15+1 501+1 557-56
16+1 501+1 669-168
17+1 501+1 785-284
18+1 501+1 903-402
19+1 501+2 025-524
20+1 501+2 150-649
21+1 501+2 278-777
22+1 501+2 410-909
23+1 501+2 545-1 044
24+1 501+2 684-1 183
25+1 501+2 827-1 326
Total+37 525+26 976+10 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →