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Maison De Ville Avec Terrasse Et Balcon

Bien expiré
VilleClairac (47)
Surface100m²
Coût Total122 880€
Loyer Annuel7 998€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 590 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, 1 balcon, 2 salles de douche

Située au centre du village de Clairac, à pieds de toutes commodités , maison de ville à renover d'environ 100 m2 avec terrasse et balcon. Elle se compose d'une entrée permettant l'accès à une pièce à vivre d'environ 40m2, salle d'eau, 2 chambres ainsi que des combles aménageables. La toiture a été refaite il y a 12 ans. Menusieries simple vitrage, assainissement collectif Tae, pas de système de chauffage. Je Vous Attends Pour Une Visite Julien Silgado.

Ville : Clairac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47320
Coordonnées : 44.360490, 0.376690
Total : 122 880€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 59 160€
Valeur du bien : 118 160€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 7998€/an
Fourchette totale : 518€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6218€ - 10288€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 092,67 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 267 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-50 267€ (-46.0%)
Marge achat-revente :-13 613€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 263,52€
Coût de l'assurance :10 752,00€
Taxe foncière : 799,84€/an
Soit par mois : 66,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et réfection des murs
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace de vie en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 160 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 000€
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 600€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clairac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 673 €
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -64 673 €
Résultat foncier Année 1 : -56 675 €(Déficit de 56 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 513 €/an
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -5 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35274.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 998 €64 677 €4 288 €-56 679 €21 400 €35 279 €35 279 €
28 158 €5 406 €4 176 €2 753 €--32 526 €
38 322 €5 290 €4 060 €3 032 €--29 494 €
48 488 €5 170 €3 940 €3 318 €--26 176 €
58 658 €5 045 €3 815 €3 612 €--22 563 €
68 831 €4 917 €3 687 €3 914 €--18 649 €
79 008 €4 783 €3 553 €4 224 €--14 425 €
89 188 €4 645 €3 415 €4 543 €--9 882 €
99 371 €4 502 €3 272 €4 870 €--5 012 €
109 559 €4 353 €3 123 €5 206 €---
119 750 €4 200 €2 970 €5 550 €---
129 945 €4 041 €2 811 €5 904 €---
1310 144 €3 876 €2 646 €6 268 €---
1410 347 €3 705 €2 475 €6 642 €---
1510 554 €3 528 €2 298 €7 026 €---
1610 765 €3 345 €2 115 €7 420 €---
1710 980 €3 155 €1 925 €7 825 €---
1811 200 €2 958 €1 728 €8 241 €---
1911 424 €2 755 €1 525 €8 669 €---
2011 652 €2 544 €1 314 €9 109 €---
2111 885 €2 325 €1 095 €9 560 €---
2212 123 €2 099 €869 €10 024 €---
2312 365 €1 864 €634 €10 501 €---
2412 613 €1 621 €391 €10 991 €---
2512 865 €1 370 €140 €11 495 €---
TOTAL256 193 €152 172 €62 264 €104 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €0 €+1 680 €
7+1 680 €0 €+1 680 €
8+1 680 €0 €+1 680 €
9+1 680 €0 €+1 680 €
10+1 680 €+58 €+1 622 €
11+1 680 €+1 665 €+15 €
12+1 680 €+1 771 €-91 €
13+1 680 €+1 880 €-200 €
14+1 680 €+1 993 €-313 €
15+1 680 €+2 108 €-428 €
16+1 680 €+2 226 €-546 €
17+1 680 €+2 348 €-668 €
18+1 680 €+2 472 €-792 €
19+1 680 €+2 601 €-921 €
20+1 680 €+2 733 €-1 053 €
21+1 680 €+2 868 €-1 188 €
22+1 680 €+3 007 €-1 327 €
23+1 680 €+3 150 €-1 470 €
24+1 680 €+3 297 €-1 617 €
25+1 680 €+3 449 €-1 769 €
Total+42 000 €+31 206 €+10 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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