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vente - appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface70m²
Coût Total192 520€
Loyer Annuel15 628€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Interphone, Digicode, Parking, Salle d eau, Petit prix

A Nice, Quartier Pont Michel, particulier ou investisseur (bonne rentabilité) bel appartement de type 3 en duplex , très lumineux, au dernier étage (6°) comprenant :

Au Premier Niveau :

  • une entrée avec un grand placard surface Carrez 8.83m² surface au sol 9.59m²
  • un séjour-cuisine (équipée) surface Carrez 19.11m² surface au sol 20.46m², ouvrant sur une terrasse d'environ 10m²
  • une salle d'eau/wc surface Carrez 4.28m²

Au Deuxième Niveau :

  • un palier surface Carrez 3.8m² surface au sol 5.25m²
  • une chambre 1 surface Carrez 8.91m² surface au sol 15.41m²
  • un bureau/chambre 2 surface Carrez 6.77m² surface au sol 10.97m²
  • une salle d'eau/wc surface Carrez 3.35m²

Une place de parking (rdc intérieur) est disponible en supplément. Chauffage individuel électrique. (Bon DPE C). Nombre de lots de copropriété : 205 dont 95 logements. Charges de copropriété : 118€/mois. Taxe Foncière : 1345€

Commodités (commerces, santé, éducation (écoles, collège, lycée, université)) à proximité immédiate Bus Ancien Octroi à 134m Tram Pont Michel à 169m Gare Nice Pont Michel à 238m.

Présenté par imkiz, l'agence en ligne 100% proche de vous. Honoraires inclus dans le prix de vente, dès 2490 €

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.724657, 7.290548
Total : 192 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 179 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1302€/mois
Loyer annuel estimé : 15628€/an
Fourchette totale : 926€ - 1832€/mois
Fourchette annuelle : 11109€ - 21985€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 687,84€
Coût de l'assurance :16 845,50€
Taxe foncière : 1 345,00€/an
Soit par mois : 112,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 118,00€/mois
Soit par an : 1 416,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 302,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2500€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 628 €/an
Calcul : 1 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 520 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 416 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 783 €
Revenus locatifs : +15 628 €
Charges déductibles : -19 783 €
Résultat foncier Année 1 : -4 155 €(Déficit de 4 155 €)
Imputable sur revenu global : 4 155 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 783 €/an
Revenus locatifs : +15 628 €
Charges déductibles : -9 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 845 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 628 €19 789 €6 354 €-4 161 €4 161 €--
215 940 €9 619 €6 184 €6 322 €---
316 259 €9 443 €6 008 €6 816 €---
416 584 €9 261 €5 826 €7 323 €---
516 916 €9 073 €5 638 €7 843 €---
617 254 €8 879 €5 444 €8 376 €---
717 599 €8 678 €5 243 €8 922 €---
817 951 €8 470 €5 035 €9 481 €---
918 310 €8 255 €4 820 €10 055 €---
1018 677 €8 033 €4 598 €10 643 €---
1119 050 €7 803 €4 369 €11 247 €---
1219 431 €7 566 €4 131 €11 865 €---
1319 820 €7 321 €3 886 €12 499 €---
1420 216 €7 067 €3 632 €13 149 €---
1520 620 €6 804 €3 370 €13 816 €---
1621 033 €6 533 €3 098 €14 500 €---
1721 453 €6 253 €2 818 €15 201 €---
1821 883 €5 963 €2 528 €15 920 €---
1922 320 €5 663 €2 228 €16 657 €---
2022 767 €5 353 €1 918 €17 414 €---
2123 222 €5 032 €1 598 €18 190 €---
2223 686 €4 701 €1 266 €18 985 €---
2324 160 €4 358 €924 €19 802 €---
2424 643 €4 004 €569 €20 639 €---
2525 136 €3 638 €203 €21 498 €---
TOTAL500 559 €187 558 €91 688 €313 000 €4 161 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 282 €-1 248 €+4 530 €
2+3 282 €+1 896 €+1 386 €
3+3 282 €+2 045 €+1 237 €
4+3 282 €+2 197 €+1 085 €
5+3 282 €+2 353 €+929 €
6+3 282 €+2 513 €+769 €
7+3 282 €+2 676 €+606 €
8+3 282 €+2 844 €+438 €
9+3 282 €+3 017 €+265 €
10+3 282 €+3 193 €+89 €
11+3 282 €+3 374 €-92 €
12+3 282 €+3 559 €-277 €
13+3 282 €+3 750 €-468 €
14+3 282 €+3 945 €-663 €
15+3 282 €+4 145 €-863 €
16+3 282 €+4 350 €-1 068 €
17+3 282 €+4 560 €-1 278 €
18+3 282 €+4 776 €-1 494 €
19+3 282 €+4 997 €-1 715 €
20+3 282 €+5 224 €-1 942 €
21+3 282 €+5 457 €-2 175 €
22+3 282 €+5 696 €-2 414 €
23+3 282 €+5 941 €-2 659 €
24+3 282 €+6 192 €-2 910 €
25+3 282 €+6 449 €-3 167 €
Total+82 050 €+93 900 €+-11 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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