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Achat maison

Bien expiré
VilleAiguillon (47)
Surface167
Coût Total147 760
Loyer Annuel15 059
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois+367
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 580,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 167 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1700, 6 Pièces minimum, Chauffage gaz, Salle à manger, Terrain de 300 m², Travaux

Fiche Id-SLG179422 : A Aiguillon - Lot-et-Garonne. Au cœur de son quartier historique - découvrez cette maison de ville mitoyenne du XVIII? siècle - élevée sur quatre niveaux - offrant un très beau cachet et un jardin - rare en centre-ville. La maison propose un bel espace salon–salle à manger - une cuisine avec véranda ouvrant sur le jardin - quatre chambres - deux WC ainsi qu'un espace de vie en rez-de-jardin. Des travaux sont à prévoir : amélioration des huisseries (double vitrage) - rafraîchissement de la décoration - travaux d'assainissement et révision de l'installation électrique. Le bien reste toutefois habitable en l'état - avec un fort potentiel après rénovation. Une maison idéale pour les amateurs d'authenticité !

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 97000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 26/05/2023 - Affaire suivie par Mr Christophe DESIDERA (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Clairac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.287180, 0.333830
Total : 147 760
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 43 000
Valeur du bien : 140 000
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15059€/an
Fourchette totale : 989€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 11864€ - 19115€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 762,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 491,77
Coût de l'assurance :12 559,60
Taxe foncière : 1 505,90€/an
Soit par mois : 125,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 254,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :366,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration des huisseries recommandée pour confort thermique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Révision installation
Révision complète de l'installation électrique pour mise aux normes
Quantité: 1 installation
Raison: DPE D - Maison - Révision nécessaire pour sécurité et conformité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité - Révision installation:3 000
    Révision installation électrique: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture chambres: 4 chambres × 70€/m² × 10m²/chambre = 2800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 059 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 760 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 763
Revenus locatifs : +15 059
Charges déductibles : -49 763
Résultat foncier Année 1 : -34 704(Déficit de 34 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 304
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 763 €/an
Revenus locatifs : +15 059
Charges déductibles : -6 763
Résultat foncier Années 2+ : 8 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13303.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 05949 7674 759-34 70921 400 €13 309 €13 309 €
215 3606 6394 6308 721--4 587 €
315 6676 5064 4979 162---
415 9816 3684 3609 612---
516 3006 2264 21810 074---
616 6266 0804 07110 547---
716 9595 9283 92011 031---
817 2985 7723 76311 526---
917 6445 6103 60212 034---
1017 9975 4433 43512 554---
1118 3575 2703 26213 087---
1218 7245 0923 08413 632---
1319 0984 9082 89914 191---
1419 4804 7172 70914 763---
1519 8704 5212 51315 349---
1620 2674 3182 30915 950---
1720 6734 1082 10016 565---
1821 0863 8911 88317 195---
1921 5083 6671 65917 841---
2021 9383 4361 42818 502---
2122 3773 1971 18919 180---
2222 8242 95094219 874---
2323 2812 69568720 586---
2423 7462 43142321 315---
2524 2212 15915122 062---
TOTAL482 343161 69968 492320 64421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 162-6 420+9 582
2+3 1620+3 162
3+3 162+1 372+1 790
4+3 162+2 884+278
5+3 162+3 022+140
6+3 162+3 164-2
7+3 162+3 309-147
8+3 162+3 458-296
9+3 162+3 610-448
10+3 162+3 766-604
11+3 162+3 926-764
12+3 162+4 090-928
13+3 162+4 257-1 095
14+3 162+4 429-1 267
15+3 162+4 605-1 443
16+3 162+4 785-1 623
17+3 162+4 969-1 807
18+3 162+5 159-1 997
19+3 162+5 352-2 190
20+3 162+5 551-2 389
21+3 162+5 754-2 592
22+3 162+5 962-2 800
23+3 162+6 176-3 014
24+3 162+6 395-3 233
25+3 162+6 619-3 457
Total+79 050+96 193+-17 143
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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