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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface59m²
Coût Total78 140€
Loyer Annuel7 879€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 838,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, 1 chambre, Balcon, calme

Montplaisir, Dans quartier calme à 10 minutes du centre ville. APPARTEMENT AVEC LOCATAIRE EN PLACE Dans petite copropriété, F2 de 59m2 au 2ème étage sans ascenseur composé d'une cuisine donnant sur balcon filant, d'un grand salon et d'une chambre. Double vitrage. Traversant. Lumineux. Nombreux placards. Commerces, transports et rocade à proximité. Charges du bâtiment de 107 €/mois, eau chaude 17 €/mois et chauffage 66 €/mois Copropriété de 38 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2294.00 euros.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.435925, 4.416069
Total : 78 140€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 24 680€
Valeur du bien : 74 180€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7879€/an
Fourchette totale : 497€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 5963€ - 10410€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,74 €/m²
Basé sur :309 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 295 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-14 795€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-13 845€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 404,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 338,81€
Coût de l'assurance :5 860,50€
Taxe foncière : 787,91€/an
Soit par mois : 65,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,00€/mois
Soit par an : 1 284,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien du balcon
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - balcon nécessite un nettoyage et entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 680 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Plomberie salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Balcon:300€
    Entretien balcon: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 570 €
Revenus locatifs : +7 879 €
Charges déductibles : -29 570 €
Résultat foncier Année 1 : -21 691 €(Déficit de 21 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 890 €/an
Revenus locatifs : +7 879 €
Charges déductibles : -4 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 291.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 879 €29 573 €2 587 €-21 694 €21 400 €294 €294 €
28 037 €4 824 €2 518 €3 213 €---
38 197 €4 752 €2 446 €3 445 €---
48 361 €4 678 €2 372 €3 683 €---
58 529 €4 602 €2 296 €3 927 €---
68 699 €4 523 €2 217 €4 176 €---
78 873 €4 441 €2 135 €4 432 €---
89 051 €4 357 €2 050 €4 694 €---
99 232 €4 269 €1 963 €4 962 €---
109 416 €4 179 €1 873 €5 237 €---
119 605 €4 086 €1 779 €5 519 €---
129 797 €3 989 €1 683 €5 808 €---
139 993 €3 889 €1 583 €6 104 €---
1410 192 €3 786 €1 479 €6 407 €---
1510 396 €3 679 €1 373 €6 717 €---
1610 604 €3 568 €1 262 €7 036 €---
1710 816 €3 454 €1 148 €7 362 €---
1811 033 €3 336 €1 030 €7 696 €---
1911 253 €3 214 €908 €8 039 €---
2011 478 €3 088 €781 €8 391 €---
2111 708 €2 957 €651 €8 751 €---
2211 942 €2 822 €516 €9 120 €---
2312 181 €2 683 €376 €9 498 €---
2412 425 €2 538 €232 €9 886 €---
2512 673 €2 389 €83 €10 284 €---
TOTAL252 369 €119 677 €37 339 €132 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-6 420 €+8 075 €
2+1 655 €+876 €+779 €
3+1 655 €+1 034 €+621 €
4+1 655 €+1 105 €+550 €
5+1 655 €+1 178 €+477 €
6+1 655 €+1 253 €+402 €
7+1 655 €+1 330 €+325 €
8+1 655 €+1 408 €+247 €
9+1 655 €+1 489 €+166 €
10+1 655 €+1 571 €+84 €
11+1 655 €+1 656 €-1 €
12+1 655 €+1 742 €-87 €
13+1 655 €+1 831 €-176 €
14+1 655 €+1 922 €-267 €
15+1 655 €+2 015 €-360 €
16+1 655 €+2 111 €-456 €
17+1 655 €+2 209 €-554 €
18+1 655 €+2 309 €-654 €
19+1 655 €+2 412 €-757 €
20+1 655 €+2 517 €-862 €
21+1 655 €+2 625 €-970 €
22+1 655 €+2 736 €-1 081 €
23+1 655 €+2 849 €-1 194 €
24+1 655 €+2 966 €-1 311 €
25+1 655 €+3 085 €-1 430 €
Total+41 375 €+39 808 €+1 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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