Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface92m²
Coût Total264 810€
Loyer Annuel16 027€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 304,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m² - BOIS L'EVEQUE

EXCLUSIVITE Appartement avec TERRASSE Grand appartement de 92m² avec TERRASSE de 19m² plein SUD au 2ème et dernier étage. Entrée, cuisine, séjour salon de 25m², 3 chambres dont une avec dressing, salle de bains avec fenêtres, wc. Cellier et 2ème dressing. Cave parking en sous sol privés. Fenêtres changées en double vitrage PVC et chaudière individuelle au gaz de ville récente. FAIBLES CHARGES. A proximité du Bois l'Evêque et des écoles à pieds. A VISITER SANS TARDER.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1 630Euros et 2 230Euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: ***.

Bien en copropriété : 67 lots. Montant moyen en quote-part des charges courantes : 1 800Euros/an. Procédure en cours : NC.

Honoraires à charge Vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 7705 Date de réalisation du diagnostic : 21/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 67 Charges prévisionnelles annuelles : 1800 €

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.667946, 2.581072
Total : 264 810€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 35 850€
Valeur du bien : 247 850€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1336€/mois
Loyer annuel estimé : 16027€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1510€/mois
Fourchette annuelle : 14178€ - 18117€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 385,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 805,98€
Coût de l'assurance :23 170,88€
Taxe foncière : 1 602,68€/an
Soit par mois : 133,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 335,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 850 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4000€ + Main d'œuvre: 200€ = 4200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:16 650€
    Rénovation 3 chambres (45 m²): Parquet flottant 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 750€ = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combs-la-Ville (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 027 €/an
Calcul : 1 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 810 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 603 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 016 €
Revenus locatifs : +16 027 €
Charges déductibles : -49 016 €
Résultat foncier Année 1 : -32 989 €(Déficit de 32 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 589 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 166 €/an
Revenus locatifs : +16 027 €
Charges déductibles : -13 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11589.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 027 €49 024 €8 845 €-32 998 €21 400 €11 598 €11 598 €
216 347 €12 939 €8 609 €3 408 €--8 189 €
316 674 €12 695 €8 366 €3 979 €--4 211 €
417 008 €12 443 €8 114 €4 564 €---
517 348 €12 183 €7 853 €5 165 €---
617 695 €11 913 €7 584 €5 781 €---
718 049 €11 635 €7 305 €6 414 €---
818 410 €11 346 €7 017 €7 063 €---
918 778 €11 048 €6 719 €7 730 €---
1019 153 €10 740 €6 410 €8 414 €---
1119 537 €10 420 €6 091 €9 116 €---
1219 927 €10 090 €5 761 €9 837 €---
1320 326 €9 749 €5 420 €10 577 €---
1420 732 €9 396 €5 067 €11 336 €---
1521 147 €9 031 €4 701 €12 116 €---
1621 570 €8 653 €4 324 €12 917 €---
1722 001 €8 262 €3 933 €13 739 €---
1822 441 €7 858 €3 529 €14 583 €---
1922 890 €7 440 €3 111 €15 450 €---
2023 348 €7 008 €2 678 €16 340 €---
2123 815 €6 561 €2 231 €17 254 €---
2224 291 €6 098 €1 769 €18 193 €---
2324 777 €5 620 €1 290 €19 157 €---
2425 273 €5 125 €796 €20 148 €---
2525 778 €4 613 €284 €21 165 €---
TOTAL513 343 €271 894 €127 806 €241 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 366 €-6 420 €+9 786 €
2+3 366 €0 €+3 366 €
3+3 366 €0 €+3 366 €
4+3 366 €+106 €+3 260 €
5+3 366 €+1 549 €+1 817 €
6+3 366 €+1 734 €+1 632 €
7+3 366 €+1 924 €+1 442 €
8+3 366 €+2 119 €+1 247 €
9+3 366 €+2 319 €+1 047 €
10+3 366 €+2 524 €+842 €
11+3 366 €+2 735 €+631 €
12+3 366 €+2 951 €+415 €
13+3 366 €+3 173 €+193 €
14+3 366 €+3 401 €-35 €
15+3 366 €+3 635 €-269 €
16+3 366 €+3 875 €-509 €
17+3 366 €+4 122 €-756 €
18+3 366 €+4 375 €-1 009 €
19+3 366 €+4 635 €-1 269 €
20+3 366 €+4 902 €-1 536 €
21+3 366 €+5 176 €-1 810 €
22+3 366 €+5 458 €-2 092 €
23+3 366 €+5 747 €-2 381 €
24+3 366 €+6 044 €-2 678 €
25+3 366 €+6 349 €-2 983 €
Total+84 150 €+72 435 €+11 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →