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Appartement 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface57m²
Coût Total187 680€
Loyer Annuel12 043€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 385,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 57 m² - Appartement 3 pièces 57 m²

M. BHANDARI Ramchandra vous propose à la vente un appartement 3 pièces de 57 m² situé à Villiers-le-Bel, en rez-de-chaussée d’un immeuble bien entretenu de 5 étages, entouré de verdure.

Le bien dispose d’un balcon ainsi que d’une cave en sous-sol. Un arrêt de bus se trouve à proximité immédiate.

Il se compose d’une entrée ouvrant sur un séjour lumineux avec accès au balcon, de deux chambres, d’une cuisine séparée, d’une salle de bains et de WC indépendants. Appartement traversant, offrant une belle luminosité et une bonne ventilation naturelle. Ce bien vous est présenté par Ramchandra Bhandari, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 270 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.013924, 2.408527
Total : 187 680€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 176 800€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12043€/an
Fourchette totale : 814€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9766€ - 14851€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 580,51€
Coût de l'assurance :16 422,00€
Taxe foncière : 1 204,30€/an
Soit par mois : 100,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo, des WC, et réfection complète du carrelage et de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés dans une chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 500€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 924 €
Revenus locatifs : +12 043 €
Charges déductibles : -48 924 €
Résultat foncier Année 1 : -36 881 €(Déficit de 36 881 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 481 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 124 €/an
Revenus locatifs : +12 043 €
Charges déductibles : -8 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15480.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 043 €48 930 €6 269 €-36 887 €21 400 €15 487 €15 487 €
212 284 €7 963 €6 102 €4 321 €--11 166 €
312 530 €7 790 €5 929 €4 739 €--6 427 €
412 780 €7 612 €5 751 €5 168 €--1 259 €
513 036 €7 427 €5 566 €5 609 €---
613 296 €7 236 €5 375 €6 060 €---
713 562 €7 039 €5 177 €6 524 €---
813 834 €6 834 €4 973 €6 999 €---
914 110 €6 623 €4 762 €7 487 €---
1014 393 €6 404 €4 543 €7 988 €---
1114 680 €6 178 €4 317 €8 502 €---
1214 974 €5 944 €4 083 €9 030 €---
1315 273 €5 702 €3 841 €9 571 €---
1415 579 €5 452 €3 591 €10 127 €---
1515 891 €5 193 €3 332 €10 697 €---
1616 208 €4 925 €3 064 €11 283 €---
1716 532 €4 649 €2 787 €11 884 €---
1816 863 €4 362 €2 501 €12 501 €---
1917 200 €4 066 €2 205 €13 134 €---
2017 544 €3 760 €1 898 €13 785 €---
2117 895 €3 443 €1 581 €14 453 €---
2218 253 €3 115 €1 254 €15 138 €---
2318 618 €2 776 €915 €15 843 €---
2418 991 €2 425 €564 €16 566 €---
2519 370 €2 062 €201 €17 308 €---
TOTAL385 742 €177 910 €90 581 €207 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €0 €+2 529 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €+1 305 €+1 224 €
6+2 529 €+1 818 €+711 €
7+2 529 €+1 957 €+572 €
8+2 529 €+2 100 €+429 €
9+2 529 €+2 246 €+283 €
10+2 529 €+2 396 €+133 €
11+2 529 €+2 551 €-22 €
12+2 529 €+2 709 €-180 €
13+2 529 €+2 871 €-342 €
14+2 529 €+3 038 €-509 €
15+2 529 €+3 209 €-680 €
16+2 529 €+3 385 €-856 €
17+2 529 €+3 565 €-1 036 €
18+2 529 €+3 750 €-1 221 €
19+2 529 €+3 940 €-1 411 €
20+2 529 €+4 135 €-1 606 €
21+2 529 €+4 336 €-1 807 €
22+2 529 €+4 542 €-2 013 €
23+2 529 €+4 753 €-2 224 €
24+2 529 €+4 970 €-2 441 €
25+2 529 €+5 192 €-2 663 €
Total+63 225 €+62 349 €+876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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