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Appartement 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface57
Coût Total187 680
Loyer Annuel12 043
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 385,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 57 m² - Appartement 3 pièces 57 m²

M. BHANDARI Ramchandra vous propose à la vente un appartement 3 pièces de 57 m² situé à Villiers-le-Bel, en rez-de-chaussée d’un immeuble bien entretenu de 5 étages, entouré de verdure.

Le bien dispose d’un balcon ainsi que d’une cave en sous-sol. Un arrêt de bus se trouve à proximité immédiate.

Il se compose d’une entrée ouvrant sur un séjour lumineux avec accès au balcon, de deux chambres, d’une cuisine séparée, d’une salle de bains et de WC indépendants. Appartement traversant, offrant une belle luminosité et une bonne ventilation naturelle. Ce bien vous est présenté par Ramchandra Bhandari, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 270 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.013924, 2.408527
Total : 187 680
Prix d'acquisition : 136 000
Travaux : 40 800
Valeur du bien : 176 800
Frais de notaire : 10 880
Coût estimé : 10 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12043€/an
Fourchette totale : 814€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9766€ - 14851€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 580,51
Coût de l'assurance :16 422,00
Taxe foncière : 1 204,30€/an
Soit par mois : 100,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo, des WC, et réfection complète du carrelage et de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés dans une chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 500€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 260
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 680 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 924
Revenus locatifs : +12 043
Charges déductibles : -48 924
Résultat foncier Année 1 : -36 881(Déficit de 36 881 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 481
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 124 €/an
Revenus locatifs : +12 043
Charges déductibles : -8 124
Résultat foncier Années 2+ : 3 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15480.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 04348 9306 269-36 88721 400 €15 487 €15 487 €
212 2847 9636 1024 321--11 166 €
312 5307 7905 9294 739--6 427 €
412 7807 6125 7515 168--1 259 €
513 0367 4275 5665 609---
613 2967 2365 3756 060---
713 5627 0395 1776 524---
813 8346 8344 9736 999---
914 1106 6234 7627 487---
1014 3936 4044 5437 988---
1114 6806 1784 3178 502---
1214 9745 9444 0839 030---
1315 2735 7023 8419 571---
1415 5795 4523 59110 127---
1515 8915 1933 33210 697---
1616 2084 9253 06411 283---
1716 5324 6492 78711 884---
1816 8634 3622 50112 501---
1917 2004 0662 20513 134---
2017 5443 7601 89813 785---
2117 8953 4431 58114 453---
2218 2533 1151 25415 138---
2318 6182 77691515 843---
2418 9912 42556416 566---
2519 3702 06220117 308---
TOTAL385 742177 91090 581207 83221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 832
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529-6 420+8 949
2+2 5290+2 529
3+2 5290+2 529
4+2 5290+2 529
5+2 529+1 305+1 224
6+2 529+1 818+711
7+2 529+1 957+572
8+2 529+2 100+429
9+2 529+2 246+283
10+2 529+2 396+133
11+2 529+2 551-22
12+2 529+2 709-180
13+2 529+2 871-342
14+2 529+3 038-509
15+2 529+3 209-680
16+2 529+3 385-856
17+2 529+3 565-1 036
18+2 529+3 750-1 221
19+2 529+3 940-1 411
20+2 529+4 135-1 606
21+2 529+4 336-1 807
22+2 529+4 542-2 013
23+2 529+4 753-2 224
24+2 529+4 970-2 441
25+2 529+5 192-2 663
Total+63 225+62 349+876
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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