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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface69m²
Coût Total100 400€
Loyer Annuel6 100€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 739,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Pas de balcon

Maison individuelle composé de deux appartements. L'appartement est composé d'une pièce de vie avec Balcon , 2 chambres, une salle d'eau et un WC. Dressing Au rez de chaussée, un garage avec de nombreux rangements. A l'arrière vous trouverez une verrière avec un petit jardinet. Ce bien vous est présenté par Ana-paula Pimenta , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.213535, 2.063535
Total : 100 400€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 45 320€
Valeur du bien : 96 320€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6100€/an
Fourchette totale : 406€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4868€ - 7645€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :829,43 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 231 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-6 231€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-43 169€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 872,87€
Coût de l'assurance :8 785,00€
Taxe foncière : 610,04€/an
Soit par mois : 50,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 320 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 781 €
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -49 781 €
Résultat foncier Année 1 : -43 681 €(Déficit de 43 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 461 €/an
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -4 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22280.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 100 €49 785 €3 503 €-43 684 €21 400 €22 284 €22 284 €
26 222 €4 373 €3 412 €1 849 €--20 435 €
36 347 €4 279 €3 317 €2 068 €--18 367 €
46 474 €4 180 €3 219 €2 293 €--16 073 €
56 603 €4 079 €3 117 €2 524 €--13 549 €
66 735 €3 974 €3 012 €2 762 €--10 787 €
76 870 €3 865 €2 903 €3 005 €--7 782 €
87 007 €3 752 €2 790 €3 256 €--4 526 €
97 148 €3 635 €2 673 €3 513 €--1 013 €
107 291 €3 513 €2 552 €3 777 €---
117 436 €3 388 €2 426 €4 048 €---
127 585 €3 258 €2 296 €4 327 €---
137 737 €3 123 €2 162 €4 614 €---
147 892 €2 984 €2 022 €4 908 €---
158 049 €2 839 €1 878 €5 210 €---
168 210 €2 689 €1 728 €5 521 €---
178 375 €2 534 €1 573 €5 840 €---
188 542 €2 374 €1 412 €6 168 €---
198 713 €2 207 €1 246 €6 506 €---
208 887 €2 035 €1 073 €6 852 €---
219 065 €1 856 €895 €7 209 €---
229 246 €1 671 €710 €7 575 €---
239 431 €1 480 €518 €7 951 €---
249 620 €1 281 €320 €8 339 €---
259 812 €1 076 €114 €8 737 €---
TOTAL195 398 €120 229 €50 873 €75 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-6 420 €+7 701 €
2+1 281 €0 €+1 281 €
3+1 281 €0 €+1 281 €
4+1 281 €0 €+1 281 €
5+1 281 €0 €+1 281 €
6+1 281 €0 €+1 281 €
7+1 281 €0 €+1 281 €
8+1 281 €0 €+1 281 €
9+1 281 €0 €+1 281 €
10+1 281 €+829 €+452 €
11+1 281 €+1 215 €+66 €
12+1 281 €+1 298 €-17 €
13+1 281 €+1 384 €-103 €
14+1 281 €+1 472 €-191 €
15+1 281 €+1 563 €-282 €
16+1 281 €+1 656 €-375 €
17+1 281 €+1 752 €-471 €
18+1 281 €+1 851 €-570 €
19+1 281 €+1 952 €-671 €
20+1 281 €+2 056 €-775 €
21+1 281 €+2 163 €-882 €
22+1 281 €+2 272 €-991 €
23+1 281 €+2 385 €-1 104 €
24+1 281 €+2 502 €-1 221 €
25+1 281 €+2 621 €-1 340 €
Total+32 025 €+22 551 €+9 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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