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Achat maison

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface160m²
Coût Total200 970€
Loyer Annuel15 431€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 806,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 160 m², 7 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1948, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 31 m², 1 Box, Jardin, Terrain de 1193 m²

10min de BRESSUIRE - Charmante Maison d'habitation avec dépendances sur 1193m² de terrain comprenant :  Au rez-de-chaussée : hall d'entrée, salon/séjour de 31m² (cheminée insert), cuisine aménagée, buanderie, bureau, Sd'eau avec WC.  Au 1er étage : 3 chambres, bureau et greniers partiels. Atelier de 27m² et garage de 25m² indépendants. Tout à l'égout.  Idéale pour une résidence familiale/résidence secondaire proche école/commerces à pied ! Contact : CLOCHARD Mélina

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.900320, -0.419690
Total : 200 970€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 61 650€
Valeur du bien : 190 650€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15431€/an
Fourchette totale : 997€ - 1658€/mois
Fourchette annuelle : 11965€ - 19900€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 051,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 994,70€
Coût de l'assurance :17 584,88€
Taxe foncière : 1 543,05€/an
Soit par mois : 128,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'entrée et bureau
Quantité: 1 entrée/bureau (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 650 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) × 7500€ = 7500€, Plomberie et électricité: 1500€, Peinture et finitions: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:800€
    Peinture et finitions entrée/bureau: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Cuisine, Autres pièces - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 970 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 603 €
Revenus locatifs : +15 431 €
Charges déductibles : -70 603 €
Résultat foncier Année 1 : -55 172 €(Déficit de 55 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 953 €/an
Revenus locatifs : +15 431 €
Charges déductibles : -8 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33772.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 431 €70 609 €6 713 €-55 179 €21 400 €33 779 €33 779 €
215 739 €8 780 €6 534 €6 959 €--26 820 €
316 054 €8 596 €6 349 €7 458 €--19 361 €
416 375 €8 404 €6 158 €7 971 €--11 391 €
516 702 €8 207 €5 960 €8 496 €--2 895 €
617 037 €8 002 €5 756 €9 035 €---
717 377 €7 790 €5 544 €9 587 €---
817 725 €7 572 €5 325 €10 153 €---
918 079 €7 345 €5 099 €10 734 €---
1018 441 €7 111 €4 865 €11 330 €---
1118 810 €6 869 €4 623 €11 941 €---
1219 186 €6 619 €4 372 €12 567 €---
1319 570 €6 359 €4 113 €13 210 €---
1419 961 €6 092 €3 845 €13 869 €---
1520 360 €5 814 €3 568 €14 546 €---
1620 767 €5 528 €3 281 €15 240 €---
1721 183 €5 231 €2 985 €15 952 €---
1821 606 €4 925 €2 678 €16 682 €---
1922 039 €4 607 €2 361 €17 431 €---
2022 479 €4 279 €2 033 €18 200 €---
2122 929 €3 940 €1 693 €18 989 €---
2223 388 €3 589 €1 342 €19 799 €---
2323 855 €3 226 €979 €20 630 €---
2424 332 €2 850 €604 €21 482 €---
2524 819 €2 462 €215 €22 357 €---
TOTAL494 244 €214 806 €96 995 €279 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240 €-6 420 €+9 660 €
2+3 240 €0 €+3 240 €
3+3 240 €0 €+3 240 €
4+3 240 €0 €+3 240 €
5+3 240 €0 €+3 240 €
6+3 240 €+1 842 €+1 398 €
7+3 240 €+2 876 €+364 €
8+3 240 €+3 046 €+194 €
9+3 240 €+3 220 €+20 €
10+3 240 €+3 399 €-159 €
11+3 240 €+3 582 €-342 €
12+3 240 €+3 770 €-530 €
13+3 240 €+3 963 €-723 €
14+3 240 €+4 161 €-921 €
15+3 240 €+4 364 €-1 124 €
16+3 240 €+4 572 €-1 332 €
17+3 240 €+4 785 €-1 545 €
18+3 240 €+5 005 €-1 765 €
19+3 240 €+5 229 €-1 989 €
20+3 240 €+5 460 €-2 220 €
21+3 240 €+5 697 €-2 457 €
22+3 240 €+5 940 €-2 700 €
23+3 240 €+6 189 €-2 949 €
24+3 240 €+6 445 €-3 205 €
25+3 240 €+6 707 €-3 467 €
Total+81 000 €+83 832 €+-2 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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