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Appartement à vendre

VilleValenciennes (59)
Surface75m²
Coût Total111 360€
Loyer Annuel10 232€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 226,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A vendre, Appartement T3,

composé d?une entrée, d?un séjour, d?un salon, d?une cuisine, d?une salle de bain, de WC séparés et de deux chambres et 1 garage

Ref : 2eme étage Lelievre

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.360612, 3.515318
Total : 111 360€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10232€/an
Fourchette totale : 670€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8040€ - 13024€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,22 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 342 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-54 342€ (-37.1%)
Marge achat-revente :34 982€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 575,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 795,78€
Coût de l'assurance :9 465,60€
Taxe foncière : 1 023,25€/an
Soit par mois : 85,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de l'électroménager.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5m²): 5 × 80€/m² = 400€, Carrelage sol (5m²): 5 × 80€/m² = 400€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 800€
    Parquet flottant (24m²): 24 × 50€/m² = 1200€, Peinture murs (48m²): 48 × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs (20m²): 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:500€
    Peinture murs (8m²): 8 × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 260€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Prises électriques (5): 5 × 50€ = 250€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 996 €
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -16 996 €
Résultat foncier Année 1 : -6 764 €(Déficit de 6 764 €)
Imputable sur revenu global : 6 764 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 996 €/an
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -4 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 236 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 232 €17 000 €3 598 €-6 767 €6 767 €--
210 437 €4 903 €3 501 €5 535 €---
310 646 €4 802 €3 400 €5 844 €---
410 859 €4 698 €3 296 €6 160 €---
511 076 €4 591 €3 189 €6 485 €---
611 297 €4 480 €3 078 €6 817 €---
711 523 €4 366 €2 964 €7 158 €---
811 754 €4 248 €2 846 €7 506 €---
911 989 €4 125 €2 724 €7 863 €---
1012 229 €3 999 €2 597 €8 229 €---
1112 473 €3 869 €2 467 €8 604 €---
1212 723 €3 734 €2 332 €8 989 €---
1312 977 €3 595 €2 193 €9 382 €---
1413 237 €3 451 €2 049 €9 786 €---
1513 502 €3 302 €1 901 €10 199 €---
1613 772 €3 149 €1 747 €10 623 €---
1714 047 €2 990 €1 588 €11 057 €---
1814 328 €2 826 €1 424 €11 502 €---
1914 614 €2 657 €1 255 €11 958 €---
2014 907 €2 482 €1 080 €12 425 €---
2115 205 €2 301 €899 €12 904 €---
2215 509 €2 114 €713 €13 395 €---
2315 819 €1 921 €520 €13 898 €---
2416 136 €1 722 €320 €14 414 €---
2516 458 €1 516 €114 €14 942 €---
TOTAL327 749 €98 843 €51 796 €228 906 €6 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 030 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-2 030 €+4 179 €
2+2 149 €+1 660 €+489 €
3+2 149 €+1 753 €+396 €
4+2 149 €+1 848 €+301 €
5+2 149 €+1 945 €+204 €
6+2 149 €+2 045 €+104 €
7+2 149 €+2 147 €+2 €
8+2 149 €+2 252 €-103 €
9+2 149 €+2 359 €-210 €
10+2 149 €+2 469 €-320 €
11+2 149 €+2 581 €-432 €
12+2 149 €+2 697 €-548 €
13+2 149 €+2 815 €-666 €
14+2 149 €+2 936 €-787 €
15+2 149 €+3 060 €-911 €
16+2 149 €+3 187 €-1 038 €
17+2 149 €+3 317 €-1 168 €
18+2 149 €+3 450 €-1 301 €
19+2 149 €+3 587 €-1 438 €
20+2 149 €+3 727 €-1 578 €
21+2 149 €+3 871 €-1 722 €
22+2 149 €+4 018 €-1 869 €
23+2 149 €+4 169 €-2 020 €
24+2 149 €+4 324 €-2 175 €
25+2 149 €+4 483 €-2 334 €
Total+53 725 €+68 672 €+-14 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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