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Maison - 2 pièce(s) - 72 m²

VilleSaint-Sorlin-de-Conac (17)
Surface72m²
Coût Total122 912€
Loyer Annuel6 617€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 109,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité : Maison mitoyenne en moellons

  • charme et authenticité

Située sur un terrain de1 014 m², Thierry Coudret vous présente cette jolie maison mitoyenne de type longère. Elle séduit avant tout par son authenticité et le charme de sa façade en moellons.

L'entrée, d'environ 5 m², dessert les différentes pièces de la maison. Sur la gauche, une belle pièce de 40 m², actuellement utilisée comme chambre, offre un beau volume avec une porte-fenêtre et deux fenêtres en bois. À droite de l'entrée, la cuisine salle à manger d'environ 27 m² constitue une pièce de vie chaleureuse, agrémentée d'une cheminée à foyer ouvert et de moellons apparents qui rappellent tout le caractère de cette ancienne maison. En face de l'entrée, une salle d'eau avec WC d'environ 6,50 m² complète l'habitation.

Dans le prolongement, un porche donne accès à un garage ouvert d'environ 23 m² ainsi qu'un jardin situé à l'arrière de la propriété. La maison nécessite une rénovation, mais elle présente une base saine et un réel potentiel. Ses pierres apparentes, sa façade en moellons, sa cheminée et ses volumes lui donnent une véritable âme et en font un bien particulièrement intéressant pour les amateurs de maisons anciennes.

La toiture est constituée d'une couverture en évrite recouverte de tuiles tige de botte. Un bien plein de charme, idéal pour un projet de rénovation permettant de préserver et de mettre en valeur l'authenticité des lieux. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, merci de contacter Thierry Coudret au O40

Ce bien est sous Mandao, sous réserve que votre offre soit acceptée par le vendeur.

Ville : Saint-Sorlin-de-Conac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.367886, -0.678116
Total : 122 912€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 36 620€
Valeur du bien : 116 520€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6617€/an
Fourchette totale : 433€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5192€ - 8433€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 167,46 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :84 057 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-4 157€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-38 855€ (-46.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :49,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 650,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 559,14€
Coût de l'assurance :14 749,44€
Taxe foncière : 661,71€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 620 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 320€
    Isolation combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain: 6,5 m² × 1000€/m² = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sorlin-de-Conac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 912 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 863 €
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -41 863 €
Résultat foncier Année 1 : -35 246 €(Déficit de 35 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 243 €/an
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -5 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13846.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 617 €41 867 €3 995 €-35 250 €21 400 €13 850 €13 850 €
26 749 €5 140 €3 888 €1 610 €--12 240 €
36 884 €5 028 €3 777 €1 856 €--10 384 €
47 022 €4 913 €3 662 €2 109 €--8 275 €
57 163 €4 794 €3 543 €2 368 €--5 907 €
67 306 €4 672 €3 420 €2 634 €--3 273 €
77 452 €4 545 €3 293 €2 907 €--366 €
87 601 €4 414 €3 162 €3 187 €---
97 753 €4 278 €3 026 €3 475 €---
107 908 €4 138 €2 886 €3 770 €---
118 066 €3 993 €2 742 €4 073 €---
128 228 €3 844 €2 592 €4 384 €---
138 392 €3 689 €2 438 €4 703 €---
148 560 €3 530 €2 278 €5 030 €---
158 731 €3 365 €2 113 €5 366 €---
168 906 €3 194 €1 942 €5 712 €---
179 084 €3 018 €1 766 €6 066 €---
189 266 €2 836 €1 584 €6 430 €---
199 451 €2 648 €1 396 €6 803 €---
209 640 €2 453 €1 201 €7 187 €---
219 833 €2 252 €1 000 €7 581 €---
2210 029 €2 044 €793 €7 985 €---
2310 230 €1 830 €578 €8 400 €---
2410 434 €1 608 €356 €8 827 €---
2510 643 €1 379 €127 €9 264 €---
TOTAL211 947 €125 471 €57 559 €86 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-6 420 €+7 810 €
2+1 390 €0 €+1 390 €
3+1 390 €0 €+1 390 €
4+1 390 €0 €+1 390 €
5+1 390 €0 €+1 390 €
6+1 390 €0 €+1 390 €
7+1 390 €0 €+1 390 €
8+1 390 €+846 €+544 €
9+1 390 €+1 042 €+348 €
10+1 390 €+1 131 €+259 €
11+1 390 €+1 222 €+168 €
12+1 390 €+1 315 €+75 €
13+1 390 €+1 411 €-21 €
14+1 390 €+1 509 €-119 €
15+1 390 €+1 610 €-220 €
16+1 390 €+1 713 €-323 €
17+1 390 €+1 820 €-430 €
18+1 390 €+1 929 €-539 €
19+1 390 €+2 041 €-651 €
20+1 390 €+2 156 €-766 €
21+1 390 €+2 274 €-884 €
22+1 390 €+2 395 €-1 005 €
23+1 390 €+2 520 €-1 130 €
24+1 390 €+2 648 €-1 258 €
25+1 390 €+2 779 €-1 389 €
Total+34 750 €+25 943 €+8 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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