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Détails du bien

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface27m²
Coût Total61 800€
Loyer Annuel5 310€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

La seyne sur mer, dans le centre ancien, a proximité immédiate de toutes commodités a pieds, ainsi que du port et de l'embarcadère, appartement de type 2 de 28 m² environ, composé d'un coin cuisine, pièce de vie donnant sur balcon, 1 chambre, salle d'eau avec WC. L'appartement est actuellement loué 400 euros par mois hors charges.

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Total : 61 800€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 57 800€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5310€/an
Fourchette totale : 341€ - 574€/mois
Fourchette annuelle : 4093€ - 6888€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :305,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :18,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 323,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 826,70€
Coût de l'assurance :5 407,50€
Taxe foncière : 530,97€/an
Soit par mois : 44,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 367,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 436 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et carrelage fissuré
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 310 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 609 €
Revenus locatifs : +5 310 €
Charges déductibles : -10 609 €
Résultat foncier Année 1 : -5 300 €(Déficit de 5 300 €)
Imputable sur revenu global : 5 300 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 809 €/an
Revenus locatifs : +5 310 €
Charges déductibles : -2 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 500 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 310 €10 611 €2 064 €-5 302 €5 302 €--
25 416 €2 757 €2 009 €2 659 €---
35 524 €2 700 €1 952 €2 825 €---
45 635 €2 641 €1 894 €2 994 €---
55 747 €2 580 €1 833 €3 167 €---
65 862 €2 517 €1 770 €3 345 €---
75 980 €2 452 €1 705 €3 527 €---
86 099 €2 385 €1 638 €3 714 €---
96 221 €2 315 €1 568 €3 906 €---
106 346 €2 243 €1 496 €4 102 €---
116 472 €2 169 €1 421 €4 304 €---
126 602 €2 092 €1 344 €4 510 €---
136 734 €2 012 €1 265 €4 722 €---
146 869 €1 930 €1 182 €4 939 €---
157 006 €1 844 €1 097 €5 162 €---
167 146 €1 756 €1 009 €5 390 €---
177 289 €1 665 €918 €5 624 €---
187 435 €1 571 €824 €5 864 €---
197 584 €1 473 €726 €6 110 €---
207 735 €1 372 €625 €6 363 €---
217 890 €1 268 €521 €6 622 €---
228 048 €1 160 €413 €6 888 €---
238 209 €1 048 €301 €7 160 €---
248 373 €933 €186 €7 440 €---
258 540 €813 €66 €7 727 €---
TOTAL170 070 €56 308 €29 827 €113 762 €5 302 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 591 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 115 €-1 591 €+2 706 €
2+1 115 €+798 €+317 €
3+1 115 €+847 €+268 €
4+1 115 €+898 €+217 €
5+1 115 €+950 €+165 €
6+1 115 €+1 004 €+111 €
7+1 115 €+1 058 €+57 €
8+1 115 €+1 114 €+1 €
9+1 115 €+1 172 €-57 €
10+1 115 €+1 231 €-116 €
11+1 115 €+1 291 €-176 €
12+1 115 €+1 353 €-238 €
13+1 115 €+1 417 €-302 €
14+1 115 €+1 482 €-367 €
15+1 115 €+1 548 €-433 €
16+1 115 €+1 617 €-502 €
17+1 115 €+1 687 €-572 €
18+1 115 €+1 759 €-644 €
19+1 115 €+1 833 €-718 €
20+1 115 €+1 909 €-794 €
21+1 115 €+1 987 €-872 €
22+1 115 €+2 066 €-951 €
23+1 115 €+2 148 €-1 033 €
24+1 115 €+2 232 €-1 117 €
25+1 115 €+2 318 €-1 203 €
Total+27 875 €+34 129 €+-6 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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