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Maison à vendre

VilleGestel (56)
Surface351m²
Coût Total370 187€
Loyer Annuel45 694€
Rentabilité12.34%
Cashflow/mois+1 764€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 332 960 €
Surface : 351 m²
Prix au m² : 948,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Exposition sud, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAIRE CONSEIL OCEAN, SARL vous proposent : Maison / villa à vendre - GESTEL (56530)

GESTEL - Découvrez cette maison de 101m² avec vie de plain-pied dans un quartier résidentiel proche du bourg.

  • Au rez-de-chaussée : salon-séjour, cuisine ouverte aménagée et équipée (plaque, four, hotte), chambre, salle d'eau avec WC.
  • A l'étage : palier, 3 chambres dont une avec dressing, débarras, salle de bains avec wc.
  • En sus : garage avec coin buanderie.
  • A l'extérieur : terrasse et jardin TF : env.1230€ Maison disponible Août 2026

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude NOTAIRE CONSEIL OCEAN, SARL - Notaires à Ploemeur - N° SIRET : 34913998000032

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Ville : Gestel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56530
Coordonnées : 47.809291, -3.439233
Total : 370 187€
Prix d'acquisition : 332 960€
Travaux : 10 590€
Valeur du bien : 343 550€
Frais de notaire : 26 637€
Coût estimé : 26 637€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 351m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 13.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 3808€/mois
Loyer annuel estimé : 45694€/an
Fourchette totale : 3030€ - 4785€/mois
Fourchette annuelle : 36363€ - 57419€/an
Rentabilité brute :12.34%
Fourchette de rentabilité :9.82% - 15.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 137,6 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 101 296 €
Prix d'achat :332 960 €
Décote à l'achat :-768 336€ (-69.8%)
Marge achat-revente :731 109€ (66.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :370 187€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 833,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :107,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 941,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 847,74€
Coût de l'assurance :32 391,36€
Taxe foncière : 1 230,00€/an
Soit par mois : 102,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 807,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 043,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 763,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, légère amélioration esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état, légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 590 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gestel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 694 €/an
Calcul : 3 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 370 187 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 296 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 230 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 542 €
Revenus locatifs : +45 694 €
Charges déductibles : -25 542 €
Résultat foncier Année 1 : 20 152 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 952 €/an
Revenus locatifs : +45 694 €
Charges déductibles : -14 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 742 €/an
Prix d'achat du bien : 332 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 216 424 €(65% de 332 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 870 €/an
Calcul : 216 424 € × 3,636% = 7 870 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 694 €25 554 €12 438 €20 140 €---
246 608 €14 634 €12 108 €31 974 €---
347 540 €14 292 €11 766 €33 248 €---
448 491 €13 939 €11 413 €34 552 €---
549 461 €13 573 €11 047 €35 888 €---
650 450 €13 195 €10 669 €37 255 €---
751 459 €12 803 €10 278 €38 656 €---
852 488 €12 398 €9 873 €40 090 €---
953 538 €11 979 €9 454 €41 559 €---
1054 609 €11 546 €9 020 €43 063 €---
1155 701 €11 098 €8 572 €44 603 €---
1256 815 €10 634 €8 108 €46 181 €---
1357 951 €10 154 €7 629 €47 797 €---
1459 110 €9 658 €7 132 €49 452 €---
1560 292 €9 144 €6 619 €51 148 €---
1661 498 €8 613 €6 087 €52 885 €---
1762 728 €8 064 €5 538 €54 665 €---
1863 983 €7 495 €4 969 €56 488 €---
1965 262 €6 907 €4 381 €58 356 €---
2066 568 €6 298 €3 773 €60 269 €---
2167 899 €5 669 €3 143 €62 230 €---
2269 257 €5 017 €2 492 €64 240 €---
2370 642 €4 344 €1 818 €66 298 €---
2472 055 €3 647 €1 121 €68 408 €---
2573 496 €2 926 €400 €70 571 €---
TOTAL1 463 596 €253 579 €179 848 €1 210 017 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 210 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 596 €+6 042 €+3 554 €
2+9 596 €+9 592 €+4 €
3+9 596 €+9 974 €-378 €
4+9 596 €+10 366 €-770 €
5+9 596 €+10 766 €-1 170 €
6+9 596 €+11 177 €-1 581 €
7+9 596 €+11 597 €-2 001 €
8+9 596 €+12 027 €-2 431 €
9+9 596 €+12 468 €-2 872 €
10+9 596 €+12 919 €-3 323 €
11+9 596 €+13 381 €-3 785 €
12+9 596 €+13 854 €-4 258 €
13+9 596 €+14 339 €-4 743 €
14+9 596 €+14 836 €-5 240 €
15+9 596 €+15 344 €-5 748 €
16+9 596 €+15 866 €-6 270 €
17+9 596 €+16 399 €-6 803 €
18+9 596 €+16 946 €-7 350 €
19+9 596 €+17 507 €-7 911 €
20+9 596 €+18 081 €-8 485 €
21+9 596 €+18 669 €-9 073 €
22+9 596 €+19 272 €-9 676 €
23+9 596 €+19 890 €-10 294 €
24+9 596 €+20 523 €-10 927 €
25+9 596 €+21 171 €-11 575 €
Total+239 900 €+363 005 €+-123 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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