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Détails du bien

VilleMulhouse (68)
Surface116m²
Coût Total116 720€
Loyer Annuel14 154€
Rentabilité12.13%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 691,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement 4 pièces d'environ 115,73 m², situé au 1er étage sans ascenseur d'un immeuble datant de 1925, rue des Vergers à Mulhouse. Emplacement recherché en plein centre-ville, à deux pas des commerces, écoles et transports en commun. L'appartement, libre de toute occupation, nécessite des travaux de rénovation, mais offre un fort potentiel grâce à ses beaux volumes et son emplacement central. Il se compose de : Une entrée, un séjour lumineux, une cuisine équipée, trois grandes chambres, une salle d'eau, WC séparés, un cellier. Une cave complète le bien. Caractéristiques techniques : Chauffage collectif au gaz, fenêtres PVC double vitrage DPE : D Taxe foncière : 1 372 € Année de construction : 1925 Charges annuelles : 2 666,77 € Référence annonce : 2197CVP Pour plus de renseignements n'hésitez à contacter Camille, Camille VELATI PEREIRA - Agent Commercial indépendant - Immatriculation au RSAC de Mulhouse Numéro : 912 033 511 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : A visiter par l'agence Immoplus, votre agence immobilière à BARTENHEIM et à votre service dans l'immobilier depuis 1970.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Total : 116 720€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 30 050€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14154€/an
Fourchette totale : 906€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 10878€ - 18416€/an
Rentabilité brute :12.13%
Fourchette de rentabilité :9.32% - 15.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 706,01€
Coût de l'assurance :10 213,00€
Taxe foncière : 1 372,00€/an
Soit par mois : 114,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 222,23€/mois
Soit par an : 2 666,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 179,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite des travaux pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou carrelage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 050 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système = 6000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement revêtement sol: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région selon les coefficients locaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 154 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 372 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 667 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 415 €
Revenus locatifs : +14 154 €
Charges déductibles : -38 415 €
Résultat foncier Année 1 : -24 262 €(Déficit de 24 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 365 €/an
Revenus locatifs : +14 154 €
Charges déductibles : -8 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2861.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 154 €38 419 €3 922 €-24 265 €21 400 €2 865 €2 865 €
214 437 €8 265 €3 818 €6 172 €---
314 726 €8 157 €3 710 €6 568 €---
415 020 €8 046 €3 598 €6 974 €---
515 320 €7 930 €3 483 €7 390 €---
615 627 €7 811 €3 364 €7 816 €---
715 939 €7 688 €3 240 €8 252 €---
816 258 €7 560 €3 113 €8 698 €---
916 583 €7 428 €2 981 €9 155 €---
1016 915 €7 291 €2 844 €9 624 €---
1117 253 €7 150 €2 703 €10 103 €---
1217 598 €7 004 €2 557 €10 595 €---
1317 950 €6 853 €2 405 €11 098 €---
1418 309 €6 696 €2 249 €11 613 €---
1518 676 €6 534 €2 087 €12 141 €---
1619 049 €6 367 €1 919 €12 682 €---
1719 430 €6 193 €1 746 €13 237 €---
1819 819 €6 014 €1 567 €13 805 €---
1920 215 €5 829 €1 381 €14 386 €---
2020 619 €5 637 €1 189 €14 983 €---
2121 032 €5 438 €991 €15 593 €---
2221 452 €5 233 €786 €16 219 €---
2321 881 €5 021 €573 €16 861 €---
2422 319 €4 801 €353 €17 518 €---
2522 765 €4 573 €126 €18 192 €---
TOTAL453 350 €197 938 €56 706 €255 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-6 420 €+9 392 €
2+2 972 €+992 €+1 980 €
3+2 972 €+1 971 €+1 001 €
4+2 972 €+2 092 €+880 €
5+2 972 €+2 217 €+755 €
6+2 972 €+2 345 €+627 €
7+2 972 €+2 476 €+496 €
8+2 972 €+2 609 €+363 €
9+2 972 €+2 747 €+225 €
10+2 972 €+2 887 €+85 €
11+2 972 €+3 031 €-59 €
12+2 972 €+3 178 €-206 €
13+2 972 €+3 329 €-357 €
14+2 972 €+3 484 €-512 €
15+2 972 €+3 642 €-670 €
16+2 972 €+3 805 €-833 €
17+2 972 €+3 971 €-999 €
18+2 972 €+4 141 €-1 169 €
19+2 972 €+4 316 €-1 344 €
20+2 972 €+4 495 €-1 523 €
21+2 972 €+4 678 €-1 706 €
22+2 972 €+4 866 €-1 894 €
23+2 972 €+5 058 €-2 086 €
24+2 972 €+5 256 €-2 284 €
25+2 972 €+5 458 €-2 486 €
Total+74 300 €+76 623 €+-2 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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