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Immeuble 250 m² Angoulême

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface250m²
Coût Total421 820€
Loyer Annuel33 475€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 318 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 250 m² Angoulême

Cet immeuble situé dans le coeur du centre ville côté historique offre huits studio/F1 plus un commerce. Chaque étage distribue deux studios comprenant uncoin cuisine dans la pièce de vie et une pièce supplémentaire. Le commerce indépendant des appartements se compose de trois niveaux y compris le grenier.  Immeuble de rapport, à visiter car rare sur le secteur.

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/08/2023

Consommation énergie primaire : 358 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 155 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 560 € et 780 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.652275, 0.150436
Total : 421 820€
Prix d'acquisition : 329 500€
Travaux : 65 960€
Valeur du bien : 395 460€
Frais de notaire : 26 360€
Coût estimé : 26 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.92€ - 13.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2790€/mois
Loyer annuel estimé : 33475€/an
Fourchette totale : 2230€ - 3489€/mois
Fourchette annuelle : 26761€ - 41872€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :421 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 057,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :119,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 177,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 527,89€
Coût de l'assurance :35 854,70€
Taxe foncière : 3 347,47€/an
Soit par mois : 278,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 789,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 456,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :333,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: 1 salon (45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 8 studios
Quantité: 8 studios (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine et chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 250 m² de tuyauterie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 960 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€ = 15000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (installation comprise), Main d'œuvre: 3750€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Électricité: 1 salon × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:5 760€
    Revêtement sol et peinture murs: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Électricité: 8 studios × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 960€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise à jour tuyauterie: 250 m² × 18€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 475 €/an
Calcul : 2 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 421 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 434 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 347 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 315 €
Revenus locatifs : +33 475 €
Charges déductibles : -84 315 €
Résultat foncier Année 1 : -50 840 €(Déficit de 50 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 355 €/an
Revenus locatifs : +33 475 €
Charges déductibles : -18 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29439.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 175 €(65% de 329 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 788 €/an
Calcul : 214 175 € × 3,636% = 7 788 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 475 €84 328 €13 586 €-50 853 €21 400 €29 453 €29 453 €
234 144 €18 000 €13 219 €16 144 €--13 310 €
334 827 €17 621 €12 839 €17 206 €---
435 524 €17 228 €12 447 €18 295 €---
536 234 €16 823 €12 041 €19 411 €---
636 959 €16 404 €11 623 €20 554 €---
737 698 €15 972 €11 190 €21 726 €---
838 452 €15 525 €10 743 €22 927 €---
939 221 €15 063 €10 282 €24 158 €---
1040 005 €14 586 €9 805 €25 419 €---
1140 805 €14 094 €9 312 €26 712 €---
1241 622 €13 585 €8 803 €28 037 €---
1342 454 €13 059 €8 277 €29 395 €---
1443 303 €12 516 €7 734 €30 787 €---
1544 169 €11 954 €7 173 €32 215 €---
1645 053 €11 375 €6 593 €33 678 €---
1745 954 €10 776 €5 994 €35 178 €---
1846 873 €10 157 €5 375 €36 716 €---
1947 810 €9 518 €4 736 €38 293 €---
2048 766 €8 857 €4 075 €39 909 €---
2149 742 €8 175 €3 393 €41 567 €---
2250 736 €7 470 €2 688 €43 267 €---
2351 751 €6 742 €1 960 €45 009 €---
2452 786 €5 989 €1 208 €46 797 €---
2553 842 €5 212 €431 €48 630 €---
TOTAL1 072 204 €381 029 €195 528 €691 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 691 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 030 €-6 420 €+13 450 €
2+7 030 €0 €+7 030 €
3+7 030 €+1 169 €+5 861 €
4+7 030 €+5 489 €+1 541 €
5+7 030 €+5 823 €+1 207 €
6+7 030 €+6 166 €+864 €
7+7 030 €+6 518 €+512 €
8+7 030 €+6 878 €+152 €
9+7 030 €+7 247 €-217 €
10+7 030 €+7 626 €-596 €
11+7 030 €+8 014 €-984 €
12+7 030 €+8 411 €-1 381 €
13+7 030 €+8 819 €-1 789 €
14+7 030 €+9 236 €-2 206 €
15+7 030 €+9 664 €-2 634 €
16+7 030 €+10 103 €-3 073 €
17+7 030 €+10 553 €-3 523 €
18+7 030 €+11 015 €-3 985 €
19+7 030 €+11 488 €-4 458 €
20+7 030 €+11 973 €-4 943 €
21+7 030 €+12 470 €-5 440 €
22+7 030 €+12 980 €-5 950 €
23+7 030 €+13 503 €-6 473 €
24+7 030 €+14 039 €-7 009 €
25+7 030 €+14 589 €-7 559 €
Total+175 750 €+207 352 €+-31 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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