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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface52.4m²
Coût Total177 680€
Loyer Annuel11 698€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 52.4 m²
Prix au m² : 2 480,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

En plein coeur de Nice, découvrez ce 3 pièces d'environ 52 m² à fort potentiel. Appartement entièrement à rénover, idéal pour les amateurs de travaux ou les investisseurs à la recherche d'un projet à forte valeur ajoutée.

? Ses atouts : ?? Emplacement central recherché?? Proximité immédiate des commerces, transports et commodités?? Parfait pour résidence principale ou investissement locatif ? Une opportunité rare de créer un bien à votre image dans un secteur dynamique. ? À visiter sans tarder. Produit à fort potentiel

Honoraires inclus de 7.44% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 121 000 euros. Dans une copropriété de 12 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1301.00 et 1761.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concept Patrimoine Immobilier Saint-Laurent-du-Var : Sébastien ROUX Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.707277, 7.279207
Total : 177 680€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 37 280€
Valeur du bien : 167 280€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.4m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11698€/an
Fourchette totale : 693€ - 1371€/mois
Fourchette annuelle : 8316€ - 16457€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 952,38 €/m²
Basé sur :2101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 505 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-129 505€ (-49.9%)
Marge achat-revente :81 825€ (31.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 930,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 322,17€
Coût de l'assurance :15 102,80€
Taxe foncière : 1 169,84€/an
Soit par mois : 97,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 280 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 018 €
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -45 018 €
Résultat foncier Année 1 : -33 320 €(Déficit de 33 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 738 €/an
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -7 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11919.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 698 €45 024 €5 970 €-33 326 €21 400 €11 926 €11 926 €
211 932 €7 585 €5 812 €4 347 €--7 579 €
312 171 €7 421 €5 648 €4 750 €--2 829 €
412 414 €7 252 €5 478 €5 163 €---
512 663 €7 076 €5 302 €5 586 €---
612 916 €6 895 €5 121 €6 021 €---
713 174 €6 707 €4 933 €6 467 €---
813 438 €6 513 €4 739 €6 925 €---
913 707 €6 312 €4 538 €7 395 €---
1013 981 €6 104 €4 330 €7 877 €---
1114 260 €5 888 €4 114 €8 372 €---
1214 546 €5 666 €3 892 €8 880 €---
1314 836 €5 435 €3 662 €9 401 €---
1415 133 €5 197 €3 423 €9 936 €---
1515 436 €4 951 €3 177 €10 485 €---
1615 745 €4 696 €2 922 €11 049 €---
1716 059 €4 432 €2 658 €11 627 €---
1816 381 €4 159 €2 385 €12 222 €---
1916 708 €3 877 €2 103 €12 831 €---
2017 042 €3 585 €1 811 €13 458 €---
2117 383 €3 283 €1 509 €14 101 €---
2217 731 €2 970 €1 196 €14 761 €---
2318 086 €2 647 €873 €15 439 €---
2418 447 €2 312 €538 €16 135 €---
2518 816 €1 966 €192 €16 850 €---
TOTAL374 704 €167 951 €86 322 €206 753 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-6 420 €+8 877 €
2+2 457 €0 €+2 457 €
3+2 457 €0 €+2 457 €
4+2 457 €+700 €+1 757 €
5+2 457 €+1 676 €+781 €
6+2 457 €+1 806 €+651 €
7+2 457 €+1 940 €+517 €
8+2 457 €+2 078 €+379 €
9+2 457 €+2 219 €+238 €
10+2 457 €+2 363 €+94 €
11+2 457 €+2 512 €-55 €
12+2 457 €+2 664 €-207 €
13+2 457 €+2 820 €-363 €
14+2 457 €+2 981 €-524 €
15+2 457 €+3 146 €-689 €
16+2 457 €+3 315 €-858 €
17+2 457 €+3 488 €-1 031 €
18+2 457 €+3 666 €-1 209 €
19+2 457 €+3 849 €-1 392 €
20+2 457 €+4 037 €-1 580 €
21+2 457 €+4 230 €-1 773 €
22+2 457 €+4 428 €-1 971 €
23+2 457 €+4 632 €-2 175 €
24+2 457 €+4 841 €-2 384 €
25+2 457 €+5 055 €-2 598 €
Total+61 425 €+62 026 €+-601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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