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Maison à vendre

VilleBonneuil-Matours (86)
Surface200m²
Coût Total204 150€
Loyer Annuel18 031€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 750 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 918,75 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine ouverte, Cave, 7 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Jolie maison en pierre offrant de beaux espaces, elle saura vous séduire par son nombres de chambres, idéal pour les grandes familles, pour recevoir ou pour un projet de location saisonnière

Idéalement situé proche toutes commodités

Le premier niveau se compose d'un espace de vie familial comprenant une belle entrée, un salon/salle à manger et une cuisine lumineuse entièrement aménagée et équipée.

Sur un demi-niveau, vous trouverez un premier coin nuit composé de 3 chambres confortables, ainsi qu'une salle de bain et un WC.

Le deuxième étage accueille un espace de 50 m² idéal pour une salle de jeux/ salle de cinéma, desservant une chambre 20 m2 et un bureau.

Au demi-niveau suivant : 3 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un WC.

À l'extérieur, plusieurs dépendances déjà raccordées en eau et en gaz viennent compléter l'ensemble ainsi qu'une cave enterrée.

Un jardin de 892 m2 entièrement clos sera à aménager selon vos envies.

Techniques : Toiture en ardoise de 2018 Fenêtres 2018 Eléctricité 2025 Isolation grenier 2018 Chaudière gaz 2001 (plus en focntion actuellement ) Chauffe eau 2022 Tout à l'égout

Honoraires : 5 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 175 000 euros

Réf 2470. DECLIC IMMO 86 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de DECOURT Eve -

  • RSAC N° 909 064 024 Ville du greffe : POITIERS Réf 2470. DECLIC IMMO 86
Ville : Bonneuil-Matours
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86210
Coordonnées : 46.678715, 0.568943
Total : 204 150€
Prix d'acquisition : 183 750€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 189 450€
Frais de notaire : 14 700€
Coût estimé : 14 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1503€/mois
Loyer annuel estimé : 18031€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 14357€ - 22644€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 500 €
Prix d'achat :183 750 €
Décote à l'achat :-103 750€ (-36.1%)
Marge achat-revente :83 350€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 056,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 954,28€
Coût de l'assurance :17 863,13€
Taxe foncière : 1 803,06€/an
Soit par mois : 150,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 502,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de 2001 par une chaudière à condensation moderne
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE C - Maison - Chaudière actuelle non fonctionnelle, nécessaire pour le confort et l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC ne répondant pas aux normes modernes
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour le confort et la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne mais légère mise à jour esthétique recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement esthétique recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle à manger et de l'entrée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais rafraîchissement esthétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 unité × 5700€ = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 031 €/an
Calcul : 1 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 807 €
Revenus locatifs : +18 031 €
Charges déductibles : -14 807 €
Résultat foncier Année 1 : 3 224 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 107 €/an
Revenus locatifs : +18 031 €
Charges déductibles : -9 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 924 €/an
Prix d'achat du bien : 183 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 438 €(65% de 183 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 343 €/an
Calcul : 119 438 € × 3,636% = 4 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 031 €14 813 €6 596 €3 217 €---
218 391 €8 935 €6 418 €9 456 €---
318 759 €8 751 €6 233 €10 008 €---
419 134 €8 561 €6 043 €10 573 €---
519 517 €8 364 €5 847 €11 153 €---
619 907 €8 161 €5 644 €11 746 €---
720 305 €7 951 €5 434 €12 354 €---
820 711 €7 735 €5 217 €12 977 €---
921 126 €7 511 €4 993 €13 615 €---
1021 548 €7 279 €4 762 €14 269 €---
1121 979 €7 040 €4 523 €14 939 €---
1222 419 €6 793 €4 275 €15 626 €---
1322 867 €6 538 €4 020 €16 329 €---
1423 325 €6 274 €3 757 €17 050 €---
1523 791 €6 002 €3 484 €17 789 €---
1624 267 €5 720 €3 203 €18 547 €---
1724 752 €5 429 €2 912 €19 323 €---
1825 247 €5 129 €2 611 €20 118 €---
1925 752 €4 818 €2 301 €20 934 €---
2026 267 €4 498 €1 980 €21 770 €---
2126 793 €4 166 €1 649 €22 626 €---
2227 328 €3 824 €1 306 €23 505 €---
2327 875 €3 470 €952 €24 405 €---
2428 432 €3 104 €587 €25 328 €---
2529 001 €2 727 €209 €26 274 €---
TOTAL577 526 €163 594 €94 954 €413 932 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 786 €+965 €+2 821 €
2+3 786 €+2 837 €+949 €
3+3 786 €+3 002 €+784 €
4+3 786 €+3 172 €+614 €
5+3 786 €+3 346 €+440 €
6+3 786 €+3 524 €+262 €
7+3 786 €+3 706 €+80 €
8+3 786 €+3 893 €-107 €
9+3 786 €+4 085 €-299 €
10+3 786 €+4 281 €-495 €
11+3 786 €+4 482 €-696 €
12+3 786 €+4 688 €-902 €
13+3 786 €+4 899 €-1 113 €
14+3 786 €+5 115 €-1 329 €
15+3 786 €+5 337 €-1 551 €
16+3 786 €+5 564 €-1 778 €
17+3 786 €+5 797 €-2 011 €
18+3 786 €+6 035 €-2 249 €
19+3 786 €+6 280 €-2 494 €
20+3 786 €+6 531 €-2 745 €
21+3 786 €+6 788 €-3 002 €
22+3 786 €+7 051 €-3 265 €
23+3 786 €+7 321 €-3 535 €
24+3 786 €+7 598 €-3 812 €
25+3 786 €+7 882 €-4 096 €
Total+94 650 €+124 179 €+-29 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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