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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMaumusson-Laguian (32)
Surface177m²
Coût Total197 160€
Loyer Annuel16 933€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 994,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: 6 parkings, calme, Pas de cave

Venez découvrir le beau potentiel de cette ferme de plus de 170 m², située proche de Riscle et 20 minutes de Aire sur l'Adour. Elle est composée d'une entrée, cuisine, salon, 5 chambres, salle de bains et toilettes. Côté extérieur, un peu plus d'un hectare de terrain au calme, dépendances, préau, carport, souillarde et chais.

Ville : Maumusson-Laguian
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.603650, -0.103290
Total : 197 160€
Prix d'acquisition : 176 000€
Travaux : 7 080€
Valeur du bien : 183 080€
Frais de notaire : 14 080€
Coût estimé : 14 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1411€/mois
Loyer annuel estimé : 16933€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 12971€ - 22106€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,31 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :211 039 €
Prix d'achat :176 000 €
Décote à l'achat :-35 039€ (-16.6%)
Marge achat-revente :13 879€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 703,09€
Coût de l'assurance :17 251,50€
Taxe foncière : 1 693,34€/an
Soit par mois : 141,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 411,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 080 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 080€
    Isolation combles: 177 m² × 40€/m² = 7080€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 080€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 080€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 933 €/an
Calcul : 1 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 827 €
Revenus locatifs : +16 933 €
Charges déductibles : -15 827 €
Résultat foncier Année 1 : 1 106 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 747 €/an
Revenus locatifs : +16 933 €
Charges déductibles : -8 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 186 €/an
Prix d'achat du bien : 176 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 400 €(65% de 176 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 160 €/an
Calcul : 114 400 € × 3,636% = 4 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 933 €15 833 €6 370 €1 100 €---
217 272 €8 581 €6 198 €8 691 €---
317 617 €8 403 €6 020 €9 214 €---
417 970 €8 220 €5 836 €9 750 €---
518 329 €8 030 €5 646 €10 299 €---
618 696 €7 834 €5 450 €10 862 €---
719 070 €7 631 €5 248 €11 439 €---
819 451 €7 422 €5 038 €12 029 €---
919 840 €7 205 €4 822 €12 635 €---
1020 237 €6 982 €4 599 €13 255 €---
1120 642 €6 751 €4 368 €13 891 €---
1221 054 €6 512 €4 129 €14 542 €---
1321 476 €6 266 €3 883 €15 210 €---
1421 905 €6 011 €3 628 €15 894 €---
1522 343 €5 748 €3 365 €16 595 €---
1622 790 €5 476 €3 093 €17 314 €---
1723 246 €5 195 €2 812 €18 050 €---
1823 711 €4 905 €2 522 €18 805 €---
1924 185 €4 605 €2 222 €19 580 €---
2024 669 €4 296 €1 912 €20 373 €---
2125 162 €3 976 €1 592 €21 186 €---
2225 665 €3 645 €1 262 €22 020 €---
2326 179 €3 303 €920 €22 875 €---
2426 702 €2 950 €567 €23 752 €---
2527 236 €2 585 €202 €24 651 €---
TOTAL542 380 €158 368 €91 703 €384 012 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 556 €+330 €+3 226 €
2+3 556 €+2 607 €+949 €
3+3 556 €+2 764 €+792 €
4+3 556 €+2 925 €+631 €
5+3 556 €+3 090 €+466 €
6+3 556 €+3 259 €+297 €
7+3 556 €+3 432 €+124 €
8+3 556 €+3 609 €-53 €
9+3 556 €+3 790 €-234 €
10+3 556 €+3 976 €-420 €
11+3 556 €+4 167 €-611 €
12+3 556 €+4 363 €-807 €
13+3 556 €+4 563 €-1 007 €
14+3 556 €+4 768 €-1 212 €
15+3 556 €+4 978 €-1 422 €
16+3 556 €+5 194 €-1 638 €
17+3 556 €+5 415 €-1 859 €
18+3 556 €+5 642 €-2 086 €
19+3 556 €+5 874 €-2 318 €
20+3 556 €+6 112 €-2 556 €
21+3 556 €+6 356 €-2 800 €
22+3 556 €+6 606 €-3 050 €
23+3 556 €+6 863 €-3 307 €
24+3 556 €+7 126 €-3 570 €
25+3 556 €+7 395 €-3 839 €
Total+88 900 €+115 204 €+-26 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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