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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface83m²
Coût Total135 160€
Loyer Annuel7 327€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 855,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 16,5 m²), 2 chambres, Pas de balcon

L'Agence de l'Hôtel de Ville vous propose cette maison de ville sur deux niveaux comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon et WC, A l'étage : palier, WC, deux chambres, salle d'eau. Dépendance à usage de garage, Cour commune d'une superficie de 210 m². Chauffage au gaz de ville, Double-vitrage, Tout à l'égout.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.519685, 3.721219
Total : 135 160€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 58 480€
Valeur du bien : 129 480€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7327€/an
Fourchette totale : 457€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 5483€ - 9791€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 079,9 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 631 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-18 631€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-45 529€ (-50.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 664,71€
Coût de l'assurance :11 826,50€
Taxe foncière : 732,72€/an
Soit par mois : 61,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine avec installations très vétustes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 480 €(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:5 480€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) = 15000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:3 600€
    Rénovation lourde salon: 12 m² × 120€/m² = 1440€, Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 327 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 223 €
Revenus locatifs : +7 327 €
Charges déductibles : -64 223 €
Résultat foncier Année 1 : -56 896 €(Déficit de 56 896 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 496 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 743 €/an
Revenus locatifs : +7 327 €
Charges déductibles : -5 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35495.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 327 €64 227 €4 541 €-56 900 €21 400 €35 500 €35 500 €
27 474 €5 627 €4 421 €1 847 €--33 653 €
37 623 €5 502 €4 296 €2 121 €--31 531 €
47 776 €5 373 €4 167 €2 403 €--29 129 €
57 931 €5 239 €4 033 €2 692 €--26 437 €
68 090 €5 101 €3 895 €2 989 €--23 448 €
78 252 €4 958 €3 752 €3 293 €--20 155 €
88 417 €4 810 €3 605 €3 606 €--16 548 €
98 585 €4 657 €3 452 €3 927 €--12 621 €
108 757 €4 499 €3 293 €4 257 €--8 364 €
118 932 €4 336 €3 130 €4 596 €--3 767 €
129 110 €4 166 €2 960 €4 944 €---
139 293 €3 991 €2 785 €5 302 €---
149 478 €3 810 €2 604 €5 669 €---
159 668 €3 622 €2 417 €6 046 €---
169 861 €3 428 €2 223 €6 433 €---
1710 059 €3 228 €2 022 €6 831 €---
1810 260 €3 020 €1 814 €7 240 €---
1910 465 €2 805 €1 600 €7 660 €---
2010 674 €2 583 €1 377 €8 091 €---
2110 888 €2 353 €1 148 €8 534 €---
2211 106 €2 116 €910 €8 990 €---
2311 328 €1 870 €664 €9 458 €---
2411 554 €1 615 €409 €9 939 €---
2511 785 €1 352 €146 €10 434 €---
TOTAL234 691 €154 289 €65 665 €80 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539 €-6 420 €+7 959 €
2+1 539 €0 €+1 539 €
3+1 539 €0 €+1 539 €
4+1 539 €0 €+1 539 €
5+1 539 €0 €+1 539 €
6+1 539 €0 €+1 539 €
7+1 539 €0 €+1 539 €
8+1 539 €0 €+1 539 €
9+1 539 €0 €+1 539 €
10+1 539 €0 €+1 539 €
11+1 539 €0 €+1 539 €
12+1 539 €+1 483 €+56 €
13+1 539 €+1 590 €-51 €
14+1 539 €+1 701 €-162 €
15+1 539 €+1 814 €-275 €
16+1 539 €+1 930 €-391 €
17+1 539 €+2 049 €-510 €
18+1 539 €+2 172 €-633 €
19+1 539 €+2 298 €-759 €
20+1 539 €+2 427 €-888 €
21+1 539 €+2 560 €-1 021 €
22+1 539 €+2 697 €-1 158 €
23+1 539 €+2 837 €-1 298 €
24+1 539 €+2 982 €-1 443 €
25+1 539 €+3 130 €-1 591 €
Total+38 475 €+25 251 €+13 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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