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Ferme 8 pièces 269 m²

Bien expiré
VilleHouécourt (88)
Surface269m²
Coût Total201 730€
Loyer Annuel19 736€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 500 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 607,81 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence immobilière LAFORET Epinal Vieux Moulins vous propose à la vente, en Exclusivité à HOUECOURT :

Ancienne ferme rénovée de 269 m², beaux volumes, à 5 minutes de Chatenois et 15 min de Mirecourt.

Cuisine aménagée, salon-salle à manger, 7 chambres dont une en Rdc, travaux récents avec garanties décennales (toiture, portes et fenêtres, chaudière à granulés).

Terrain de 340 m², cave et garage.

Ville : Houécourt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88170
Coordonnées : 48.294312, 5.888925
Total : 201 730€
Prix d'acquisition : 163 500€
Travaux : 25 150€
Valeur du bien : 188 650€
Frais de notaire : 13 080€
Coût estimé : 13 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1645€/mois
Loyer annuel estimé : 19736€/an
Fourchette totale : 1284€ - 2107€/mois
Fourchette annuelle : 15403€ - 25288€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :515,79 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 748 €
Prix d'achat :163 500 €
Décote à l'achat :+24 752€ (+17.8%)
Marge achat-revente :-62 982€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 071,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 216,97€
Coût de l'assurance :17 651,38€
Taxe foncière : 1 973,60€/an
Soit par mois : 164,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 644,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :408,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 112 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 150 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs chambres: 112 m² × 25€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houécourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 736 €/an
Calcul : 1 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 730 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 862 €
Revenus locatifs : +19 736 €
Charges déductibles : -34 862 €
Résultat foncier Année 1 : -15 126 €(Déficit de 15 126 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 426 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 712 €/an
Revenus locatifs : +19 736 €
Charges déductibles : -9 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4425.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 275 €(65% de 163 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 275 € × 3,636% = 3 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 736 €34 868 €7 039 €-15 132 €10 700 €4 432 €4 432 €
220 131 €9 535 €6 855 €10 596 €---
320 533 €9 345 €6 665 €11 189 €---
420 944 €9 147 €6 468 €11 797 €---
521 363 €8 943 €6 264 €12 420 €---
621 790 €8 732 €6 052 €13 058 €---
722 226 €8 513 €5 833 €13 713 €---
822 670 €8 286 €5 606 €14 385 €---
923 124 €8 051 €5 371 €15 073 €---
1023 586 €7 807 €5 128 €15 779 €---
1124 058 €7 555 €4 875 €16 503 €---
1224 539 €7 294 €4 614 €17 245 €---
1325 030 €7 023 €4 344 €18 007 €---
1425 531 €6 743 €4 063 €18 788 €---
1526 041 €6 452 €3 773 €19 589 €---
1626 562 €6 152 €3 472 €20 410 €---
1727 093 €5 840 €3 160 €21 253 €---
1827 635 €5 517 €2 838 €22 118 €---
1928 188 €5 183 €2 503 €23 005 €---
2028 752 €4 836 €2 157 €23 915 €---
2129 327 €4 478 €1 798 €24 849 €---
2229 913 €4 106 €1 426 €25 807 €---
2330 511 €3 721 €1 041 €26 791 €---
2431 122 €3 322 €642 €27 800 €---
2531 744 €2 909 €229 €28 835 €---
TOTAL632 151 €194 358 €102 217 €437 792 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 145 €-3 210 €+7 355 €
2+4 145 €+1 849 €+2 296 €
3+4 145 €+3 357 €+788 €
4+4 145 €+3 539 €+606 €
5+4 145 €+3 726 €+419 €
6+4 145 €+3 917 €+228 €
7+4 145 €+4 114 €+31 €
8+4 145 €+4 315 €-170 €
9+4 145 €+4 522 €-377 €
10+4 145 €+4 734 €-589 €
11+4 145 €+4 951 €-806 €
12+4 145 €+5 174 €-1 029 €
13+4 145 €+5 402 €-1 257 €
14+4 145 €+5 636 €-1 491 €
15+4 145 €+5 877 €-1 732 €
16+4 145 €+6 123 €-1 978 €
17+4 145 €+6 376 €-2 231 €
18+4 145 €+6 635 €-2 490 €
19+4 145 €+6 902 €-2 757 €
20+4 145 €+7 175 €-3 030 €
21+4 145 €+7 455 €-3 310 €
22+4 145 €+7 742 €-3 597 €
23+4 145 €+8 037 €-3 892 €
24+4 145 €+8 340 €-4 195 €
25+4 145 €+8 651 €-4 506 €
Total+103 625 €+131 338 €+-27 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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