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Maison Ereac

VilleÉréac (22)
Surface187m²
Coût Total210 208€
Loyer Annuel16 599€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 600 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 794,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison en pierre et terre, à seulement 2 minutes du bourg d'Eréac. Située dans un cadre boisé et paisible, cette propriété de 187 m² offre une vie de plain-pied avec une entrée donnant sur une cuisine ouverte, reliée à un lumineux salon/séjour de 30 m², ainsi qu'une chambre spacieuse de 15 m². A l'étage, une surface aménageable de 85 m² vous permettra de laisser libre cours à vos envies pour créer plusieurs pièces selon vos besoins. Profitez d'un terrain de 900 m², parfait pour vos projets de jardinage ou de détente en plein air. Quelques travaux, notamment au niveau de l'assainissement, sont à prévoir pour révéler tout le potentiel de cette belle demeure. DPE : F Laurent LEVASSEUR (EI) Agent Commercial (RSAC : 835 100 256) A venir visiter avec votre agence Guy Hoquet à Caulnes - 1 Place de la mairie 22350 CAULNES. 02.96.39.12.12

Ville : Éréac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.275719, -2.325728
Total : 210 208€
Prix d'acquisition : 148 600€
Travaux : 49 720€
Valeur du bien : 198 320€
Frais de notaire : 11 888€
Coût estimé : 11 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16599€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1744€/mois
Fourchette annuelle : 13163€ - 20933€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :805,37 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 604 €
Prix d'achat :148 600 €
Décote à l'achat :-2 004€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-59 604€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 208€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 446,83€
Coût de l'assurance :18 393,20€
Taxe foncière : 1 659,90€/an
Soit par mois : 138,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais nécessite quelques améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 720 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 220€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Éclairage: 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éréac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 599 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 208 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 067 €
Revenus locatifs : +16 599 €
Charges déductibles : -59 067 €
Résultat foncier Année 1 : -42 468 €(Déficit de 42 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 347 €/an
Revenus locatifs : +16 599 €
Charges déductibles : -9 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21068.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 590 €(65% de 148 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 512 €/an
Calcul : 96 590 € × 3,636% = 3 512 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 599 €59 074 €6 959 €-42 475 €21 400 €21 075 €21 075 €
216 931 €9 168 €6 773 €7 763 €--13 312 €
317 270 €8 976 €6 580 €8 294 €--5 019 €
417 615 €8 777 €6 381 €8 838 €---
517 967 €8 571 €6 176 €9 396 €---
618 327 €8 359 €5 963 €9 968 €---
718 693 €8 139 €5 743 €10 554 €---
819 067 €7 911 €5 516 €11 156 €---
919 448 €7 676 €5 281 €11 772 €---
1019 837 €7 433 €5 038 €12 404 €---
1120 234 €7 182 €4 786 €13 052 €---
1220 639 €6 922 €4 526 €13 717 €---
1321 052 €6 653 €4 258 €14 398 €---
1421 473 €6 375 €3 980 €15 097 €---
1521 902 €6 088 €3 692 €15 814 €---
1622 340 €5 791 €3 395 €16 549 €---
1722 787 €5 484 €3 088 €17 303 €---
1823 243 €5 166 €2 770 €18 077 €---
1923 707 €4 838 €2 442 €18 870 €---
2024 182 €4 498 €2 102 €19 684 €---
2124 665 €4 147 €1 751 €20 519 €---
2225 159 €3 784 €1 388 €21 375 €---
2325 662 €3 408 €1 012 €22 254 €---
2426 175 €3 020 €624 €23 155 €---
2526 698 €2 618 €223 €24 080 €---
TOTAL531 670 €210 057 €100 447 €321 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 486 €-6 420 €+9 906 €
2+3 486 €0 €+3 486 €
3+3 486 €0 €+3 486 €
4+3 486 €+1 146 €+2 340 €
5+3 486 €+2 819 €+667 €
6+3 486 €+2 990 €+496 €
7+3 486 €+3 166 €+320 €
8+3 486 €+3 347 €+139 €
9+3 486 €+3 532 €-46 €
10+3 486 €+3 721 €-235 €
11+3 486 €+3 916 €-430 €
12+3 486 €+4 115 €-629 €
13+3 486 €+4 319 €-833 €
14+3 486 €+4 529 €-1 043 €
15+3 486 €+4 744 €-1 258 €
16+3 486 €+4 965 €-1 479 €
17+3 486 €+5 191 €-1 705 €
18+3 486 €+5 423 €-1 937 €
19+3 486 €+5 661 €-2 175 €
20+3 486 €+5 905 €-2 419 €
21+3 486 €+6 156 €-2 670 €
22+3 486 €+6 413 €-2 927 €
23+3 486 €+6 676 €-3 190 €
24+3 486 €+6 947 €-3 461 €
25+3 486 €+7 224 €-3 738 €
Total+87 150 €+96 484 €+-9 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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