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Maison à vendre

VilleMayenne (53)
Surface326
Coût Total368 400
Loyer Annuel29 419
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 760,74 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

TDM53 vous présente cette magnifique maison en pierres de 257 m2 avec son parc au coeur du centre ville de Mayenne. Une seconde maison indépendante à restaurer de 69 m2, avec une cuisine, un séjour, deux chambres, un wc et une salle de douche (chaudière neuve).

La grande maison se compose d'une entrée, d'une cuisine avec sa cheminée ouverte, une salle/séjour et wc. Au 1er étage, deux grandes chambres (27 et 24 m2) , un bureau de 15 m2, une salle de bain et un wc. Au second étage, deux chambres, un bureau, une salle de douche et un coin grenier. Cave, chaufferie.

Vous pourrez y stationner un véhicule sous le garage de 30 m2, ainsi qu'une dépendance de 20m2 pour bricoler. Prix 248000 euros. Honoraires d'agence 3.33 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 240000 euros. DPE : F. Conseiller en immobilier : LANDEMAINE Hermann (EI). RSAC : 885 376 814. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LANDEMAINE Hermann (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU.

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.300789, -0.621309
Total : 368 400
Prix d'acquisition : 248 000
Travaux : 100 560
Valeur du bien : 348 560
Frais de notaire : 19 840
Coût estimé : 19 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2452€/mois
Loyer annuel estimé : 29419€/an
Fourchette totale : 1983€ - 3030€/mois
Fourchette annuelle : 23801€ - 36363€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 499,27 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :488 760
Prix d'achat :248 000
Décote à l'achat :-240 760 (-49.3%)
Marge achat-revente :120 360€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 840,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :110,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 950,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 704,41
Coût de l'assurance :33 156,00
Taxe foncière : 2 941,90€/an
Soit par mois : 245,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 451,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et escaliers
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 560(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 060
    Isolation toiture/combles: 326 m² × 60€/m² = 19560€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:36 000
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 900€ = 36000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200
    Rafraîchissement murs: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 72 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 419 €/an
Calcul : 2 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 400 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 326 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 487
Revenus locatifs : +29 419
Charges déductibles : -117 487
Résultat foncier Année 1 : -88 068(Déficit de 88 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 668
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 927 €/an
Revenus locatifs : +29 419
Charges déductibles : -16 927
Résultat foncier Années 2+ : 12 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66668.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 419117 49912 671-88 08021 400 €66 680 €66 680 €
230 00716 60612 33813 401--53 279 €
330 60816 26211 99414 346--38 934 €
431 22015 90511 63715 315--23 619 €
531 84415 53611 26716 308--7 310 €
632 48115 15310 88517 328---
733 13114 75710 48918 373---
833 79314 34710 07919 446---
934 46913 9239 65420 546---
1035 15813 4839 21521 675---
1135 86213 0288 76022 834---
1236 57912 5578 28924 022---
1337 31012 0697 80125 241---
1438 05711 5647 29626 493---
1538 81811 0416 77327 777---
1639 59410 5006 23129 095---
1740 3869 9395 67130 447---
1841 1949 3595 09131 835---
1942 0188 7584 49033 260---
2042 8588 1363 86734 722---
2143 7157 4913 22336 224---
2244 5896 8252 55637 765---
2345 4816 1341 86639 347---
2446 3915 4191 15140 972---
2547 3194 67941142 640---
TOTAL942 299390 968183 704551 33121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 551 331
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 178-6 420+12 598
2+6 1780+6 178
3+6 1780+6 178
4+6 1780+6 178
5+6 1780+6 178
6+6 178+3 005+3 173
7+6 178+5 512+666
8+6 178+5 834+344
9+6 178+6 164+14
10+6 178+6 503-325
11+6 178+6 850-672
12+6 178+7 207-1 029
13+6 178+7 572-1 394
14+6 178+7 948-1 770
15+6 178+8 333-2 155
16+6 178+8 728-2 550
17+6 178+9 134-2 956
18+6 178+9 551-3 373
19+6 178+9 978-3 800
20+6 178+10 417-4 239
21+6 178+10 867-4 689
22+6 178+11 329-5 151
23+6 178+11 804-5 626
24+6 178+12 292-6 114
25+6 178+12 792-6 614
Total+154 450+165 399+-10 949
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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