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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMayenne (53)
Surface326m²
Coût Total368 400€
Loyer Annuel29 419€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 760,74 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

TDM53 vous présente cette magnifique maison en pierres de 257 m2 avec son parc au coeur du centre ville de Mayenne. Une seconde maison indépendante à restaurer de 69 m2, avec une cuisine, un séjour, deux chambres, un wc et une salle de douche (chaudière neuve).

La grande maison se compose d'une entrée, d'une cuisine avec sa cheminée ouverte, une salle/séjour et wc. Au 1er étage, deux grandes chambres (27 et 24 m2) , un bureau de 15 m2, une salle de bain et un wc. Au second étage, deux chambres, un bureau, une salle de douche et un coin grenier. Cave, chaufferie.

Vous pourrez y stationner un véhicule sous le garage de 30 m2, ainsi qu'une dépendance de 20m2 pour bricoler. Prix 248000 euros. Honoraires d'agence 3.33 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 240000 euros. DPE : F. Conseiller en immobilier : LANDEMAINE Hermann (EI). RSAC : 885 376 814. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LANDEMAINE Hermann (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU.

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.300789, -0.621309
Total : 368 400€
Prix d'acquisition : 248 000€
Travaux : 100 560€
Valeur du bien : 348 560€
Frais de notaire : 19 840€
Coût estimé : 19 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2452€/mois
Loyer annuel estimé : 29419€/an
Fourchette totale : 1983€ - 3030€/mois
Fourchette annuelle : 23801€ - 36363€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 499,27 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :488 760 €
Prix d'achat :248 000 €
Décote à l'achat :-240 760€ (-49.3%)
Marge achat-revente :120 360€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 840,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :110,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 950,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 704,41€
Coût de l'assurance :33 156,00€
Taxe foncière : 2 941,90€/an
Soit par mois : 245,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 451,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et escaliers
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 560 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 060€
    Isolation toiture/combles: 326 m² × 60€/m² = 19560€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 900€ = 36000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Rafraîchissement murs: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 72 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 419 €/an
Calcul : 2 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 326 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 487 €
Revenus locatifs : +29 419 €
Charges déductibles : -117 487 €
Résultat foncier Année 1 : -88 068 €(Déficit de 88 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 927 €/an
Revenus locatifs : +29 419 €
Charges déductibles : -16 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66668.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200 €(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 419 €117 499 €12 671 €-88 080 €21 400 €66 680 €66 680 €
230 007 €16 606 €12 338 €13 401 €--53 279 €
330 608 €16 262 €11 994 €14 346 €--38 934 €
431 220 €15 905 €11 637 €15 315 €--23 619 €
531 844 €15 536 €11 267 €16 308 €--7 310 €
632 481 €15 153 €10 885 €17 328 €---
733 131 €14 757 €10 489 €18 373 €---
833 793 €14 347 €10 079 €19 446 €---
934 469 €13 923 €9 654 €20 546 €---
1035 158 €13 483 €9 215 €21 675 €---
1135 862 €13 028 €8 760 €22 834 €---
1236 579 €12 557 €8 289 €24 022 €---
1337 310 €12 069 €7 801 €25 241 €---
1438 057 €11 564 €7 296 €26 493 €---
1538 818 €11 041 €6 773 €27 777 €---
1639 594 €10 500 €6 231 €29 095 €---
1740 386 €9 939 €5 671 €30 447 €---
1841 194 €9 359 €5 091 €31 835 €---
1942 018 €8 758 €4 490 €33 260 €---
2042 858 €8 136 €3 867 €34 722 €---
2143 715 €7 491 €3 223 €36 224 €---
2244 589 €6 825 €2 556 €37 765 €---
2345 481 €6 134 €1 866 €39 347 €---
2446 391 €5 419 €1 151 €40 972 €---
2547 319 €4 679 €411 €42 640 €---
TOTAL942 299 €390 968 €183 704 €551 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 551 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 178 €-6 420 €+12 598 €
2+6 178 €0 €+6 178 €
3+6 178 €0 €+6 178 €
4+6 178 €0 €+6 178 €
5+6 178 €0 €+6 178 €
6+6 178 €+3 005 €+3 173 €
7+6 178 €+5 512 €+666 €
8+6 178 €+5 834 €+344 €
9+6 178 €+6 164 €+14 €
10+6 178 €+6 503 €-325 €
11+6 178 €+6 850 €-672 €
12+6 178 €+7 207 €-1 029 €
13+6 178 €+7 572 €-1 394 €
14+6 178 €+7 948 €-1 770 €
15+6 178 €+8 333 €-2 155 €
16+6 178 €+8 728 €-2 550 €
17+6 178 €+9 134 €-2 956 €
18+6 178 €+9 551 €-3 373 €
19+6 178 €+9 978 €-3 800 €
20+6 178 €+10 417 €-4 239 €
21+6 178 €+10 867 €-4 689 €
22+6 178 €+11 329 €-5 151 €
23+6 178 €+11 804 €-5 626 €
24+6 178 €+12 292 €-6 114 €
25+6 178 €+12 792 €-6 614 €
Total+154 450 €+165 399 €+-10 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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