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4 pièces en parfait état - La Courneuve - Lignes 16 et 17 accessibles à pied

Bien expiré
VilleCourneuve (93)
Surface72m²
Coût Total209 500€
Loyer Annuel14 592€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 430,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

4 pièces en parfait état - La Courneuve - Lignes 16 et 17 accessibles à pied - 93120 LA COURNEUVE - 4 PIECES ET CAVE - BALCON - 4EME ET DERNIER ETAGE SANS ASCENSEUR - A 2 pas des futures lignes 16 et 17, Charlotte Becquin pour 3G Immobilier, vous présente cet appartement en très bon état. Composé d'un beau séjour, cuisine séparée, salle d'eau, 3 chambre et wc séparés. Aucun travaux à prévoir. Chauffage et au chaude sanitaire au gaz collectif (inclus dans les charges de copropriété). RER B La Courneuve Aubervilliers à 15 minutes à pied et le tram station Hôtel de Ville à 5 minutes.

Le bien est soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots de la Copropriété : 237

Procédure(s) en cours. Honoraires de 6.06 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (165 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Charlotte BECQUIN inscrite au RSAC de BOBIGNY n° 818 026 346 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 2 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.931120, 2.391920
Total : 209 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 195 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14592€/an
Fourchette totale : 947€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 11361€ - 18741€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 600 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 200 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-12 200€ (-6.5%)
Marge achat-revente :-22 300€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 141,91€
Coût de l'assurance :18 331,25€
Taxe foncière : 1 459,16€/an
Soit par mois : 121,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 231,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 10€ = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courneuve (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 592 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 933 €
Revenus locatifs : +14 592 €
Charges déductibles : -29 933 €
Résultat foncier Année 1 : -15 341 €(Déficit de 15 341 €)
Imputable sur revenu global : 15 341 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 433 €/an
Revenus locatifs : +14 592 €
Charges déductibles : -9 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 159 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 592 €29 940 €7 247 €-15 348 €15 348 €--
214 883 €9 250 €7 058 €5 633 €---
315 181 €9 053 €6 861 €6 128 €---
415 485 €8 850 €6 657 €6 635 €---
515 794 €8 639 €6 446 €7 156 €---
616 110 €8 421 €6 228 €7 690 €---
716 433 €8 194 €6 002 €8 238 €---
816 761 €7 960 €5 768 €8 801 €---
917 096 €7 718 €5 525 €9 379 €---
1017 438 €7 467 €5 274 €9 972 €---
1117 787 €7 207 €5 014 €10 580 €---
1218 143 €6 937 €4 745 €11 206 €---
1318 506 €6 658 €4 466 €11 847 €---
1418 876 €6 370 €4 177 €12 506 €---
1519 253 €6 071 €3 878 €13 183 €---
1619 638 €5 761 €3 568 €13 878 €---
1720 031 €5 440 €3 248 €14 591 €---
1820 432 €5 108 €2 916 €15 324 €---
1920 840 €4 764 €2 572 €16 076 €---
2021 257 €4 408 €2 216 €16 849 €---
2121 682 €4 039 €1 847 €17 643 €---
2222 116 €3 657 €1 465 €18 459 €---
2322 558 €3 262 €1 069 €19 297 €---
2423 009 €2 852 €660 €20 158 €---
2523 470 €2 428 €235 €21 042 €---
TOTAL467 373 €180 452 €105 142 €286 921 €15 348 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 604 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-4 604 €+7 668 €
2+3 064 €+1 690 €+1 374 €
3+3 064 €+1 838 €+1 226 €
4+3 064 €+1 991 €+1 073 €
5+3 064 €+2 147 €+917 €
6+3 064 €+2 307 €+757 €
7+3 064 €+2 471 €+593 €
8+3 064 €+2 640 €+424 €
9+3 064 €+2 814 €+250 €
10+3 064 €+2 992 €+72 €
11+3 064 €+3 174 €-110 €
12+3 064 €+3 362 €-298 €
13+3 064 €+3 554 €-490 €
14+3 064 €+3 752 €-688 €
15+3 064 €+3 955 €-891 €
16+3 064 €+4 163 €-1 099 €
17+3 064 €+4 377 €-1 313 €
18+3 064 €+4 597 €-1 533 €
19+3 064 €+4 823 €-1 759 €
20+3 064 €+5 055 €-1 991 €
21+3 064 €+5 293 €-2 229 €
22+3 064 €+5 538 €-2 474 €
23+3 064 €+5 789 €-2 725 €
24+3 064 €+6 047 €-2 983 €
25+3 064 €+6 313 €-3 249 €
Total+76 600 €+86 076 €+-9 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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