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4 pièces en parfait état - La Courneuve - Lignes 16 et 17 accessibles à pied

VilleCourneuve (93)
Surface72
Coût Total209 500
Loyer Annuel14 592
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 430,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

4 pièces en parfait état - La Courneuve - Lignes 16 et 17 accessibles à pied - 93120 LA COURNEUVE - 4 PIECES ET CAVE - BALCON - 4EME ET DERNIER ETAGE SANS ASCENSEUR - A 2 pas des futures lignes 16 et 17, Charlotte Becquin pour 3G Immobilier, vous présente cet appartement en très bon état. Composé d'un beau séjour, cuisine séparée, salle d'eau, 3 chambre et wc séparés. Aucun travaux à prévoir. Chauffage et au chaude sanitaire au gaz collectif (inclus dans les charges de copropriété). RER B La Courneuve Aubervilliers à 15 minutes à pied et le tram station Hôtel de Ville à 5 minutes.

Le bien est soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots de la Copropriété : 237

Procédure(s) en cours. Honoraires de 6.06 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (165 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Charlotte BECQUIN inscrite au RSAC de BOBIGNY n° 818 026 346 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 2 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.931120, 2.391920
Total : 209 500
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 20 500
Valeur du bien : 195 500
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14592€/an
Fourchette totale : 947€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 11361€ - 18741€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 600 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 200
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-12 200 (-6.5%)
Marge achat-revente :-22 300€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 141,91
Coût de l'assurance :18 331,25
Taxe foncière : 1 459,16€/an
Soit par mois : 121,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 231,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 10€ = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courneuve (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 592 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 500 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 933
Revenus locatifs : +14 592
Charges déductibles : -29 933
Résultat foncier Année 1 : -15 341(Déficit de 15 341 €)
Imputable sur revenu global : 15 341
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 433 €/an
Revenus locatifs : +14 592
Charges déductibles : -9 433
Résultat foncier Années 2+ : 5 159 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 59229 9407 247-15 34815 348 €--
214 8839 2507 0585 633---
315 1819 0536 8616 128---
415 4858 8506 6576 635---
515 7948 6396 4467 156---
616 1108 4216 2287 690---
716 4338 1946 0028 238---
816 7617 9605 7688 801---
917 0967 7185 5259 379---
1017 4387 4675 2749 972---
1117 7877 2075 01410 580---
1218 1436 9374 74511 206---
1318 5066 6584 46611 847---
1418 8766 3704 17712 506---
1519 2536 0713 87813 183---
1619 6385 7613 56813 878---
1720 0315 4403 24814 591---
1820 4325 1082 91615 324---
1920 8404 7642 57216 076---
2021 2574 4082 21616 849---
2121 6824 0391 84717 643---
2222 1163 6571 46518 459---
2322 5583 2621 06919 297---
2423 0092 85266020 158---
2523 4702 42823521 042---
TOTAL467 373180 452105 142286 92115 348Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 604
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 921
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064-4 604+7 668
2+3 064+1 690+1 374
3+3 064+1 838+1 226
4+3 064+1 991+1 073
5+3 064+2 147+917
6+3 064+2 307+757
7+3 064+2 471+593
8+3 064+2 640+424
9+3 064+2 814+250
10+3 064+2 992+72
11+3 064+3 174-110
12+3 064+3 362-298
13+3 064+3 554-490
14+3 064+3 752-688
15+3 064+3 955-891
16+3 064+4 163-1 099
17+3 064+4 377-1 313
18+3 064+4 597-1 533
19+3 064+4 823-1 759
20+3 064+5 055-1 991
21+3 064+5 293-2 229
22+3 064+5 538-2 474
23+3 064+5 789-2 725
24+3 064+6 047-2 983
25+3 064+6 313-3 249
Total+76 600+86 076+-9 476
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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