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Jolie maison de bourg habitable de suite avec cour exposée plein sud, parking à proximité

Bien expiré
VilleChénérailles (23)
Surface83
Coût Total86 440
Loyer Annuel6 426
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 662,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITE ! Cette maison de bourg construite en pierres sous enduit, couverte en tuiles, mitoyenne des deux côtés, a une surface habitable d’environ 83m², elle est habitable de suite. Le rez-de-chaussée comprend : une entrée carrelée d’environ 6m² avec une grande porte vitrée en double vitrage bois, en enfilade on trouve une cuisine lumineuse d’environ 10,30m² avec une porte qui donne sur une jolie cour d’environ 22m², très privative, exposée plein sud, avec pavés autobloquants au sol, un petit auvent et une dépendance d’environ 14m² au sol couverte en tuiles. De retour à l'intérieur et au rez-de-chaussée : on a également une salle à manger/salon d’environ 24m². Le premier étage (plancher couvert avec moquette et lino) comprend : une chambre palière d’environ 15m² avec un dressing attenant d’environ 7,31m², une autre chambre d’environ 13m², un WC séparé d’environ 1,74m² et une salle d’eau d’environ 4m² avec bidet, lavabo, douche ; deux greniers au-dessus accessibles par un escalier escamotable. La maison est reliée au tout à l’égout et au gaz de ville pour le chauffage central. Cette maison est habitable de suite, absence de jardin mais la cour exposée plein sud sur l'arrière est vraiment très agréable. Autre point important : la présence d'un parking juste en face de la maison qui permet de se garer facilement.

Ville : Chénérailles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.112230, 2.177200
Total : 86 440
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 27 040
Valeur du bien : 82 040
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6426€/an
Fourchette totale : 410€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 4921€ - 8391€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 453,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 856,89
Coût de l'assurance :7 779,60
Taxe foncière : 642,57€/an
Soit par mois : 53,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz si ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - papier peint usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 040(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 980
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€ = 6000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chénérailles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 426 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 440 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 887
Revenus locatifs : +6 426
Charges déductibles : -30 887
Résultat foncier Année 1 : -24 461(Déficit de 24 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 061
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 847 €/an
Revenus locatifs : +6 426
Charges déductibles : -3 847
Résultat foncier Années 2+ : 2 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3061.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 42630 8902 896-24 46421 400 €3 064 €3 064 €
26 5543 7732 8192 782--282 €
36 6853 6932 7392 992---
46 8193 6112 6573 208---
56 9553 5252 5723 430---
67 0943 4372 4833 657---
77 2363 3462 3923 890---
87 3813 2522 2984 129---
97 5293 1542 2004 375---
107 6793 0532 0994 626---
117 8332 9491 9954 884---
127 9902 8411 8875 149---
138 1492 7291 7755 420---
148 3122 6131 6605 699---
158 4792 4941 5405 985---
168 6482 3701 4166 278---
178 8212 2421 2886 579---
188 9982 1101 1566 888---
199 1771 9731 0197 205---
209 3611 8318787 530---
219 5481 6857317 863---
229 7391 5335808 206---
239 9341 3774238 557---
2410 1331 2142618 918---
2510 3351 047939 289---
TOTAL205 81792 74141 857113 07621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349-6 420+7 769
2+1 3490+1 349
3+1 349+813+536
4+1 349+963+386
5+1 349+1 029+320
6+1 349+1 097+252
7+1 349+1 167+182
8+1 349+1 239+110
9+1 349+1 312+37
10+1 349+1 388-39
11+1 349+1 465-116
12+1 349+1 545-196
13+1 349+1 626-277
14+1 349+1 710-361
15+1 349+1 795-446
16+1 349+1 883-534
17+1 349+1 974-625
18+1 349+2 066-717
19+1 349+2 161-812
20+1 349+2 259-910
21+1 349+2 359-1 010
22+1 349+2 462-1 113
23+1 349+2 567-1 218
24+1 349+2 675-1 326
25+1 349+2 787-1 438
Total+33 725+33 923+-198
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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