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Maison à vendre

VilleArquettes-en-val, Caunettes-en-val, Coustouge, Fajac-en-val, Jonquières, Labastide-en-val, Lagrasse, Mayronnes, Montlaur, Pradelles-en-val, Ribaute, Rieux-en-val, Saint-laurent-de-la-cabrerisse, Saint-martin-des-puits, Saint-pierre-des-champs, Serviès-en-val, Talairan, Taurize, Tournissan, Villar-en-val, Villetritouls (11)
Surface145m²
Coût Total171 920€
Loyer Annuel12 572€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 682,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Réf : Arcade - Val de Dagne (Corbières 25 min de Lézignan et Carcassonne) - Votre agence immobilière Voilà, vous proposer cette charmante maison de village à restaurer située dans un cadre pittoresque.

Elle comprend un espace cuisine, un séjour, trois chambres, un bureau, plusieurs dégagements et une jolie cour intérieure. Vous pourrez l'aménager au gré de vos envies, tout est à faire.

L'ensemble est située dans un petit village des corbières avec toutes les commodités (café, restaurant, épicerie, pharmacie)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Le prix indiqué comprend les honoraires de négociation, ces honoraires sont à la charge exclusive du vendeur. Camille Maurette, Directrice, immatriculée au RSAC de Carcassonne sous le numéro 90464305300021 - carte professionnelle n° CPI11012021000000008.

Ville : Arquettes-en-val, Caunettes-en-val, Coustouge, Fajac-en-val, Jonquières, Labastide-en-val, Lagrasse, Mayronnes, Montlaur, Pradelles-en-val, Ribaute, Rieux-en-val, Saint-laurent-de-la-cabrerisse, Saint-martin-des-puits, Saint-pierre-des-champs, Serviès-en-val, Talairan, Taurize, Tournissan, Villar-en-val, Villetritouls
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11220
Coordonnées : 43.120131, 2.565568
Total : 171 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 164 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12572€/an
Fourchette totale : 759€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 9114€ - 17342€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 064,81 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 397 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-55 397€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-17 523€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 523,79€
Coût de l'assurance :15 043,00€
Taxe foncière : 1 257,18€/an
Soit par mois : 104,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 35 m² (estimation basée sur surface)
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 630 €
Revenus locatifs : +12 572 €
Charges déductibles : -72 630 €
Résultat foncier Année 1 : -60 058 €(Déficit de 60 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 630 €/an
Revenus locatifs : +12 572 €
Charges déductibles : -7 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38658.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 572 €72 635 €5 776 €-60 064 €21 400 €38 664 €38 664 €
212 823 €7 482 €5 623 €5 341 €--33 322 €
313 080 €7 323 €5 464 €5 756 €--27 566 €
413 341 €7 159 €5 300 €6 182 €--21 384 €
513 608 €6 989 €5 130 €6 619 €--14 765 €
613 880 €6 814 €4 955 €7 067 €--7 698 €
714 158 €6 632 €4 773 €7 526 €--172 €
814 441 €6 444 €4 585 €7 997 €---
914 730 €6 249 €4 390 €8 481 €---
1015 024 €6 048 €4 189 €8 976 €---
1115 325 €5 840 €3 981 €9 485 €---
1215 631 €5 625 €3 766 €10 007 €---
1315 944 €5 402 €3 543 €10 542 €---
1416 263 €5 171 €3 312 €11 092 €---
1516 588 €4 933 €3 074 €11 656 €---
1616 920 €4 686 €2 827 €12 234 €---
1717 258 €4 431 €2 572 €12 828 €---
1817 604 €4 167 €2 308 €13 437 €---
1917 956 €3 894 €2 035 €14 062 €---
2018 315 €3 611 €1 752 €14 704 €---
2118 681 €3 319 €1 460 €15 362 €---
2219 055 €3 016 €1 157 €16 039 €---
2319 436 €2 703 €844 €16 733 €---
2419 824 €2 380 €521 €17 445 €---
2520 221 €2 045 €186 €18 176 €---
TOTAL402 679 €194 996 €83 524 €207 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-6 420 €+9 060 €
2+2 640 €0 €+2 640 €
3+2 640 €0 €+2 640 €
4+2 640 €0 €+2 640 €
5+2 640 €0 €+2 640 €
6+2 640 €0 €+2 640 €
7+2 640 €0 €+2 640 €
8+2 640 €+2 347 €+293 €
9+2 640 €+2 544 €+96 €
10+2 640 €+2 693 €-53 €
11+2 640 €+2 846 €-206 €
12+2 640 €+3 002 €-362 €
13+2 640 €+3 163 €-523 €
14+2 640 €+3 328 €-688 €
15+2 640 €+3 497 €-857 €
16+2 640 €+3 670 €-1 030 €
17+2 640 €+3 848 €-1 208 €
18+2 640 €+4 031 €-1 391 €
19+2 640 €+4 219 €-1 579 €
20+2 640 €+4 411 €-1 771 €
21+2 640 €+4 609 €-1 969 €
22+2 640 €+4 812 €-2 172 €
23+2 640 €+5 020 €-2 380 €
24+2 640 €+5 233 €-2 593 €
25+2 640 €+5 453 €-2 813 €
Total+66 000 €+62 305 €+3 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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