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Maison - 10 pièce(s) - 190 m²

Bien expiré
VilleSablé-sur-Sarthe (72)
Surface190m²
Coût Total187 775€
Loyer Annuel17 857€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 995 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 636,82 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein centre de sablé sur sarthe, proche de tous les commerces. Charmante maison sur 3 étages, avec 6 chambres, 2 salles d'eau, 1 bureau de 10m2, une cuisine, un salon et salle à manger ouvert, une cour de 36m2 et 1 WC. Avec un DPE en E, une VMC, un Radiateur thermo éléctrique, un ballon d'eau chaude thermo dynamic, des ouvertures en PVC double vitrage, taxe froncière de 1200€un poele a granulé qui a moins de 5 ans Prévoir travaux de rafraîchissement INVESTISSEUR un prix optimum pour permettre de lancer votre projetLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 120 995 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Joffret HUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 792434326

Surface terrain : 134 m².

Ville : Sablé-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Total : 187 775€
Prix d'acquisition : 120 995€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 178 095€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17857€/an
Fourchette totale : 1221€ - 1813€/mois
Fourchette annuelle : 14657€ - 21756€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 390,63 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 220 €
Prix d'achat :120 995 €
Décote à l'achat :-143 225€ (-54.2%)
Marge achat-revente :76 445€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 775€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 145,94€
Coût de l'assurance :16 430,31€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 488,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation des combles: 190 m² × 30€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:400€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablé-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 857 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 775 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 503 €
Revenus locatifs : +17 857 €
Charges déductibles : -65 503 €
Résultat foncier Année 1 : -47 646 €(Déficit de 47 646 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 246 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 403 €/an
Revenus locatifs : +17 857 €
Charges déductibles : -8 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26245.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 995 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 647 €(65% de 120 995 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 647 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 857 €65 509 €6 552 €-47 652 €21 400 €26 252 €26 252 €
218 214 €8 238 €6 381 €9 976 €--16 275 €
318 579 €8 061 €6 204 €10 518 €--5 758 €
418 950 €7 878 €6 020 €11 073 €---
519 329 €7 688 €5 830 €11 642 €---
619 716 €7 491 €5 634 €12 225 €---
720 110 €7 287 €5 430 €12 823 €---
820 512 €7 076 €5 218 €13 437 €---
920 923 €6 857 €5 000 €14 066 €---
1021 341 €6 630 €4 773 €14 711 €---
1121 768 €6 395 €4 538 €15 373 €---
1222 203 €6 152 €4 295 €16 051 €---
1322 647 €5 900 €4 043 €16 747 €---
1423 100 €5 639 €3 782 €17 461 €---
1523 562 €5 369 €3 512 €18 193 €---
1624 034 €5 089 €3 232 €18 945 €---
1724 514 €4 799 €2 942 €19 715 €---
1825 005 €4 498 €2 641 €20 506 €---
1925 505 €4 187 €2 330 €21 317 €---
2026 015 €3 865 €2 008 €22 150 €---
2126 535 €3 531 €1 674 €23 004 €---
2227 066 €3 185 €1 328 €23 881 €---
2327 607 €2 826 €969 €24 781 €---
2428 159 €2 455 €598 €25 704 €---
2528 722 €2 071 €213 €26 652 €---
TOTAL571 974 €198 676 €95 146 €373 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 750 €-6 420 €+10 170 €
2+3 750 €0 €+3 750 €
3+3 750 €0 €+3 750 €
4+3 750 €+1 594 €+2 156 €
5+3 750 €+3 493 €+257 €
6+3 750 €+3 668 €+82 €
7+3 750 €+3 847 €-97 €
8+3 750 €+4 031 €-281 €
9+3 750 €+4 220 €-470 €
10+3 750 €+4 413 €-663 €
11+3 750 €+4 612 €-862 €
12+3 750 €+4 815 €-1 065 €
13+3 750 €+5 024 €-1 274 €
14+3 750 €+5 238 €-1 488 €
15+3 750 €+5 458 €-1 708 €
16+3 750 €+5 683 €-1 933 €
17+3 750 €+5 915 €-2 165 €
18+3 750 €+6 152 €-2 402 €
19+3 750 €+6 395 €-2 645 €
20+3 750 €+6 645 €-2 895 €
21+3 750 €+6 901 €-3 151 €
22+3 750 €+7 164 €-3 414 €
23+3 750 €+7 434 €-3 684 €
24+3 750 €+7 711 €-3 961 €
25+3 750 €+7 995 €-4 245 €
Total+93 750 €+111 989 €+-18 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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