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appartement vente 3 pieces montreuil 70m2

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface70m²
Coût Total265 100€
Loyer Annuel17 447€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE - NOUVEAUTE - Montreuil, secteur Saint-Antoine entre le Golf de Rosny-sous-Bois et le Parc Montreau au fond d'une impasse TOTALEMENT AU CALME et dans la TRANQUILLITE, APPARTEMENT de type 3 pièces de 70 m2 sur une parcelle de 90 m2 avec entrée via un portail sur une cour puis une entrée sur une cuisine, séjour, salle d'eau, wc, 2 chambres. Un extérieur de 20 m2 complète ce bien. APPARTEMENT AVEC TRAVAUX A PREVOIR !!! Me contacter pour plus de renseignements et prévoir une visite...

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 831 et classe CLIMAT G indice 263. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Philippe Lamand mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PARIS sous le numéro 752987685, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Total : 265 100€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 81 500€
Valeur du bien : 251 500€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 20.77€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 28.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1454€/mois
Loyer annuel estimé : 17447€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1981€/mois
Fourchette annuelle : 12804€ - 23773€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 761,79 €/m²
Basé sur :538 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :403 325 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-233 325€ (-57.9%)
Marge achat-revente :138 225€ (34.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 331,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 408,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 326,66€
Coût de l'assurance :23 196,25€
Taxe foncière : 1 744,66€/an
Soit par mois : 145,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 453,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 831 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 500 €(1 164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 600€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:18 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 600€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont ajustés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 447 €/an
Calcul : 1 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 414 €
Revenus locatifs : +17 447 €
Charges déductibles : -93 414 €
Résultat foncier Année 1 : -75 967 €(Déficit de 75 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 914 €/an
Revenus locatifs : +17 447 €
Charges déductibles : -11 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54567.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 447 €93 422 €9 250 €-75 976 €21 400 €54 576 €54 576 €
217 796 €11 681 €9 009 €6 114 €--48 461 €
318 151 €11 431 €8 759 €6 720 €--41 741 €
418 514 €11 172 €8 500 €7 342 €--34 398 €
518 885 €10 904 €8 231 €7 981 €--26 417 €
619 262 €10 626 €7 953 €8 637 €--17 781 €
719 648 €10 338 €7 666 €9 310 €--8 471 €
820 041 €10 040 €7 367 €10 001 €---
920 441 €9 731 €7 058 €10 711 €---
1020 850 €9 411 €6 738 €11 439 €---
1121 267 €9 080 €6 407 €12 188 €---
1221 693 €8 736 €6 064 €12 956 €---
1322 127 €8 381 €5 708 €13 746 €---
1422 569 €8 012 €5 340 €14 557 €---
1523 020 €7 630 €4 958 €15 390 €---
1623 481 €7 235 €4 563 €16 246 €---
1723 950 €6 826 €4 153 €17 125 €---
1824 429 €6 401 €3 729 €18 028 €---
1924 918 €5 962 €3 289 €18 956 €---
2025 416 €5 507 €2 834 €19 910 €---
2125 925 €5 035 €2 363 €20 889 €---
2226 443 €4 547 €1 874 €21 896 €---
2326 972 €4 041 €1 368 €22 931 €---
2427 512 €3 517 €844 €23 995 €---
2528 062 €2 974 €301 €25 088 €---
TOTAL558 820 €282 639 €134 327 €276 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 664 €-6 420 €+10 084 €
2+3 664 €0 €+3 664 €
3+3 664 €0 €+3 664 €
4+3 664 €0 €+3 664 €
5+3 664 €0 €+3 664 €
6+3 664 €0 €+3 664 €
7+3 664 €0 €+3 664 €
8+3 664 €+459 €+3 205 €
9+3 664 €+3 213 €+451 €
10+3 664 €+3 432 €+232 €
11+3 664 €+3 656 €+8 €
12+3 664 €+3 887 €-223 €
13+3 664 €+4 124 €-460 €
14+3 664 €+4 367 €-703 €
15+3 664 €+4 617 €-953 €
16+3 664 €+4 874 €-1 210 €
17+3 664 €+5 137 €-1 473 €
18+3 664 €+5 408 €-1 744 €
19+3 664 €+5 687 €-2 023 €
20+3 664 €+5 973 €-2 309 €
21+3 664 €+6 267 €-2 603 €
22+3 664 €+6 569 €-2 905 €
23+3 664 €+6 879 €-3 215 €
24+3 664 €+7 198 €-3 534 €
25+3 664 €+7 526 €-3 862 €
Total+91 600 €+82 854 €+8 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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