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Maison de 90 m2

VilleCorme-Écluse (17)
Surface90m²
Coût Total185 900€
Loyer Annuel9 838€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette charmante maison située sur la commune de Corme-Écluse (17), à seulement 20 minutes de Royan et 10 minutes de Meschers sur Gironde.. D’une surface d’environ 90 m2, elle se compose de : 3 chambres lumineuses, Un séjour agréable et chaleureux, Un chai de 29 m2, idéal pour du stockage ou un aménagement, Un garage de 29 m2, parfait pour stationner un véhicule ou créer un atelier, Un grenier entièrement aménageable, offrant un beau potentiel pour agrandir l’espace de vie selon vos envies. Le tout implanté sur un terrain de 385 m2, offrant diverses possibilités d’aménagement. Transformez votre rêve en réalité avec cette habitation pleine de potentiel. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, Contactez votre conseillère en immobilier Sandrine Bernard. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Corme-Écluse
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.630449, -0.845409
Total : 185 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 67 100€
Valeur du bien : 177 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.11€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9838€/an
Fourchette totale : 664€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7963€ - 12156€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 573,17 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 585 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-31 585€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-44 315€ (-31.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 315,69€
Coût de l'assurance :16 266,25€
Taxe foncière : 983,84€/an
Soit par mois : 81,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 472 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour importante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol carrelé du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 90 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 100 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 600€
    Isolation combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Rafraîchissement sol carrelé: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:10 800€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corme-Écluse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 838 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 975 €
Revenus locatifs : +9 838 €
Charges déductibles : -74 975 €
Résultat foncier Année 1 : -65 136 €(Déficit de 65 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 875 €/an
Revenus locatifs : +9 838 €
Charges déductibles : -7 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43736.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 838 €74 981 €6 246 €-65 142 €21 400 €43 742 €43 742 €
210 035 €7 715 €6 080 €2 320 €--41 422 €
310 236 €7 543 €5 909 €2 693 €--38 729 €
410 441 €7 366 €5 731 €3 075 €--35 655 €
510 649 €7 182 €5 548 €3 467 €--32 187 €
610 862 €6 992 €5 358 €3 870 €--28 317 €
711 080 €6 796 €5 161 €4 284 €--24 033 €
811 301 €6 592 €4 958 €4 709 €--19 324 €
911 527 €6 382 €4 747 €5 145 €--14 179 €
1011 758 €6 164 €4 530 €5 593 €--8 586 €
1111 993 €5 939 €4 305 €6 054 €--2 532 €
1212 233 €5 706 €4 072 €6 526 €---
1312 477 €5 465 €3 831 €7 012 €---
1412 727 €5 216 €3 582 €7 511 €---
1512 982 €4 958 €3 324 €8 023 €---
1613 241 €4 691 €3 057 €8 550 €---
1713 506 €4 415 €2 781 €9 090 €---
1813 776 €4 130 €2 495 €9 646 €---
1914 052 €3 835 €2 200 €10 217 €---
2014 333 €3 529 €1 895 €10 804 €---
2114 619 €3 213 €1 578 €11 406 €---
2214 912 €2 886 €1 251 €12 026 €---
2315 210 €2 547 €913 €12 662 €---
2415 514 €2 197 €563 €13 317 €---
2515 824 €1 835 €201 €13 989 €---
TOTAL315 126 €198 278 €90 316 €116 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 066 €-6 420 €+8 486 €
2+2 066 €0 €+2 066 €
3+2 066 €0 €+2 066 €
4+2 066 €0 €+2 066 €
5+2 066 €0 €+2 066 €
6+2 066 €0 €+2 066 €
7+2 066 €0 €+2 066 €
8+2 066 €0 €+2 066 €
9+2 066 €0 €+2 066 €
10+2 066 €0 €+2 066 €
11+2 066 €0 €+2 066 €
12+2 066 €+1 958 €+108 €
13+2 066 €+2 104 €-38 €
14+2 066 €+2 253 €-187 €
15+2 066 €+2 407 €-341 €
16+2 066 €+2 565 €-499 €
17+2 066 €+2 727 €-661 €
18+2 066 €+2 894 €-828 €
19+2 066 €+3 065 €-999 €
20+2 066 €+3 241 €-1 175 €
21+2 066 €+3 422 €-1 356 €
22+2 066 €+3 608 €-1 542 €
23+2 066 €+3 799 €-1 733 €
24+2 066 €+3 995 €-1 929 €
25+2 066 €+4 197 €-2 131 €
Total+51 650 €+35 814 €+15 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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