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Immeuble de rapport - 7 lots

VilleVic-le-Comte (63)
Surface295m²
Coût Total483 289€
Loyer Annuel34 884€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 389 990 €
Surface : 295 m²
Prix au m² : 1 322 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Andrea Bernard Immobilier vous propose en exclusivité, sur la commune de Vic-le-Comte, un immeuble de rapport.

Idéalement situé sur le boulevard principal, en plein cœur du centre ville et proche des commodités, vous retrouverez 3 locaux commerciaux, (pizzeria, dentiste, ostéopathe) et 4 appartements ( 2 F2, 1 F3, 1 Studio).

Très bonne rentabilité : Revenus fonciers annuels hors charges : 37 000 € environ. La taxe foncière est de 3450 €.

La toiture est récente et le bâtiment en très bon état.

DPE COLLECTIF : Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 3080 € et 4220 € par an indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vic-le-Comte
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63270
Coordonnées : 45.641920, 3.245350
Total : 483 289€
Prix d'acquisition : 389 990€
Travaux : 62 100€
Valeur du bien : 452 090€
Frais de notaire : 31 199€
Coût estimé : 31 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 295m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2907€/mois
Loyer annuel estimé : 34884€/an
Fourchette totale : 2326€ - 3634€/mois
Fourchette annuelle : 27908€ - 43603€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 609,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :474 714 €
Prix d'achat :389 990 €
Décote à l'achat :-84 724€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-8 575€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :483 289€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 360,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :140,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 501,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 787,46€
Coût de l'assurance :42 287,79€
Taxe foncière : 3 450,00€/an
Soit par mois : 287,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 906,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 788,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux appartements
Quantité: 1 système pour 295 m²
Raison: DPE D - Immeuble de rapport - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Immeuble de rapport - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Immeuble de rapport - Réduction des coûts d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de base
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - État 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien de la cheminée
Quantité: 35 m² (total des salons)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 100 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:29 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 29 fenêtres × 1000€ = 29000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 884 €/an
Calcul : 2 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 483 289 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 692 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 840 €
Revenus locatifs : +34 884 €
Charges déductibles : -82 840 €
Résultat foncier Année 1 : -47 957 €(Déficit de 47 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 740 €/an
Revenus locatifs : +34 884 €
Charges déductibles : -20 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26556.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 389 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 494 €(65% de 389 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 494 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 884 €82 856 €15 614 €-47 972 €21 400 €26 572 €26 572 €
235 581 €20 334 €15 192 €15 248 €--11 324 €
336 293 €19 898 €14 756 €16 395 €---
437 019 €19 448 €14 306 €17 571 €---
537 759 €18 982 €13 841 €18 777 €---
638 514 €18 502 €13 360 €20 013 €---
739 285 €18 005 €12 863 €21 280 €---
840 070 €17 492 €12 350 €22 579 €---
940 872 €16 962 €11 820 €23 910 €---
1041 689 €16 414 €11 272 €25 276 €---
1142 523 €15 848 €10 706 €26 675 €---
1243 374 €15 263 €10 121 €28 111 €---
1344 241 €14 659 €9 517 €29 582 €---
1445 126 €14 035 €8 893 €31 091 €---
1546 028 €13 390 €8 248 €32 639 €---
1646 949 €12 723 €7 582 €34 226 €---
1747 888 €12 035 €6 893 €35 853 €---
1848 846 €11 323 €6 182 €37 522 €---
1949 823 €10 588 €5 447 €39 234 €---
2050 819 €9 829 €4 687 €40 990 €---
2151 835 €9 044 €3 903 €42 791 €---
2252 872 €8 234 €3 092 €44 638 €---
2353 930 €7 396 €2 255 €46 533 €---
2455 008 €6 531 €1 389 €48 477 €---
2556 108 €5 637 €495 €50 471 €---
TOTAL1 117 337 €415 425 €224 787 €701 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 701 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 326 €-6 420 €+13 746 €
2+7 326 €0 €+7 326 €
3+7 326 €+1 521 €+5 805 €
4+7 326 €+5 271 €+2 055 €
5+7 326 €+5 633 €+1 693 €
6+7 326 €+6 004 €+1 322 €
7+7 326 €+6 384 €+942 €
8+7 326 €+6 774 €+552 €
9+7 326 €+7 173 €+153 €
10+7 326 €+7 583 €-257 €
11+7 326 €+8 003 €-677 €
12+7 326 €+8 433 €-1 107 €
13+7 326 €+8 875 €-1 549 €
14+7 326 €+9 327 €-2 001 €
15+7 326 €+9 792 €-2 466 €
16+7 326 €+10 268 €-2 942 €
17+7 326 €+10 756 €-3 430 €
18+7 326 €+11 257 €-3 931 €
19+7 326 €+11 770 €-4 444 €
20+7 326 €+12 297 €-4 971 €
21+7 326 €+12 837 €-5 511 €
22+7 326 €+13 392 €-6 066 €
23+7 326 €+13 960 €-6 634 €
24+7 326 €+14 543 €-7 217 €
25+7 326 €+15 141 €-7 815 €
Total+183 150 €+210 573 €+-27 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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