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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface72m²
Coût Total135 020€
Loyer Annuel8 653€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 236,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition ouest, Gardien, Interphone

Venez découvrir à Perpignan secteur Las Cobas proche des commodités et du parc Sant Vicens, cet appartement aux volumes généreux, situé dans une résidence sécurisée avec gardien et services de ménage. L'appartement se compose de :

  • Trois chambres spacieuses, dont deux avec dressing et une avec accès direct au balcon, parfait pour profiter des beaux jours.
  • Une cuisine indépendante, séparée de la pièce de vie, offrant un espace fonctionnel.
  • Un séjour/salon baignée de lumière naturelle avec accès direct au balcon.
  • D'une salle de bain équipée d'une baignoire balnéo et d'un chauffe serviette ainsi que des WC indépendants. Pour votre confort vous bénéficiez également de :
  • Volets roulants
  • Double vitrage
  • D'une cave privative
  • D'une place de parking Les parties communes sont régulièrement entretenues, assurant un cadre de vie serein et sécurisé. A visiter sans tarder!

Cette annonce référence 287919 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ELODIE DURAND (EI) immatriculé au RSAC de PERPIGNAN (66000) sous le numéro 93793883500017.

Prix du bien : 89 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 257 Charges prévisionnelles annuelles : 2 000,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/06/2025 Score DPE : 187 kWhEP/m²/an Score GES : 30 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1162.00 euros et 1572.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697377, 2.915522
Total : 135 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 127 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8653€/an
Fourchette totale : 582€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6985€ - 10719€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 671,35 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 337 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-31 337€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-14 683€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 596,69€
Coût de l'assurance :11 814,25€
Taxe foncière : 865,27€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et plan de travail
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des sols et des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Carrelage 5m²: 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres:4 050€
    Parquet flottant 30 m² total: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 30m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:750€
    Peinture salon 25m²: 30€/m² × 25 = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 770 €
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -46 770 €
Résultat foncier Année 1 : -38 117 €(Déficit de 38 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 870 €/an
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -7 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16717.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 653 €46 775 €4 537 €-38 122 €21 400 €16 722 €16 722 €
28 826 €7 754 €4 416 €1 072 €--15 650 €
39 002 €7 629 €4 292 €1 373 €--14 277 €
49 182 €7 501 €4 163 €1 682 €--12 596 €
59 366 €7 367 €4 029 €1 999 €--10 597 €
69 553 €7 229 €3 891 €2 324 €--8 273 €
79 744 €7 086 €3 749 €2 658 €--5 615 €
89 939 €6 939 €3 601 €3 000 €--2 614 €
910 138 €6 786 €3 448 €3 352 €---
1010 341 €6 628 €3 290 €3 713 €---
1110 548 €6 464 €3 127 €4 083 €---
1210 759 €6 295 €2 957 €4 463 €---
1310 974 €6 120 €2 782 €4 853 €---
1411 193 €5 939 €2 601 €5 254 €---
1511 417 €5 752 €2 414 €5 665 €---
1611 645 €5 558 €2 220 €6 087 €---
1711 878 €5 358 €2 020 €6 521 €---
1812 116 €5 150 €1 812 €6 966 €---
1912 358 €4 936 €1 598 €7 422 €---
2012 605 €4 714 €1 376 €7 891 €---
2112 857 €4 484 €1 146 €8 373 €---
2213 115 €4 247 €909 €8 868 €---
2313 377 €4 001 €663 €9 376 €---
2413 644 €3 747 €409 €9 898 €---
2513 917 €3 484 €146 €10 434 €---
TOTAL277 149 €187 944 €65 597 €89 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €0 €+1 817 €
9+1 817 €+221 €+1 596 €
10+1 817 €+1 114 €+703 €
11+1 817 €+1 225 €+592 €
12+1 817 €+1 339 €+478 €
13+1 817 €+1 456 €+361 €
14+1 817 €+1 576 €+241 €
15+1 817 €+1 700 €+117 €
16+1 817 €+1 826 €-9 €
17+1 817 €+1 956 €-139 €
18+1 817 €+2 090 €-273 €
19+1 817 €+2 227 €-410 €
20+1 817 €+2 367 €-550 €
21+1 817 €+2 512 €-695 €
22+1 817 €+2 660 €-843 €
23+1 817 €+2 813 €-996 €
24+1 817 €+2 969 €-1 152 €
25+1 817 €+3 130 €-1 313 €
Total+45 425 €+26 761 €+18 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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