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Immeuble - 6 pièce(s) - 198 m²

VilleMontpon-Ménestérol (24)
Surface198m²
Coût Total205 230€
Loyer Annuel20 092€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 752,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité dans notre agence cette immeuble de 198m² composé à l'étage d'un appartement de 121m² avec trois chambres, salon lumineux, cuisine aménagée, salle d'eau, WC, cellier avec terrain privatif possibilité de le loué 700 euros/mois. En rez de chaussé local commercial de 77m² avec accueil, bureau, WC, buanderie accès pmr actuellement loué 637 euros/mois . Emplacement privilégié en centre ville avec parking privatif et raccordé au tout à l'égout. (6.43 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Mathieu BOURNET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 837739663 - Bergerac.

Etat général : A Rafraichir Surface terrain : 294 Année de construction : 1970 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Convecteurs Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Amenagée Numéro de mandat : 26046

Ville : Montpon-Ménestérol
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24700
Total : 205 230€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 44 310€
Valeur du bien : 193 310€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1674€/mois
Loyer annuel estimé : 20092€/an
Fourchette totale : 1333€ - 2103€/mois
Fourchette annuelle : 15997€ - 25234€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,43 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :318 072 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-169 072€ (-53.2%)
Marge achat-revente :112 842€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 002,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 060,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 456,61€
Coût de l'assurance :17 444,55€
Taxe foncière : 2 009,15€/an
Soit par mois : 167,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 674,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :446,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1970, généralement associé à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs à fuel par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure du sol en carrelage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 310 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 121 m² × 110€/m² = 13310€, Main d'œuvre: 290€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): Baignoire et lavabo: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 460€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 600€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€
  • Salon:3 250€
    Carrelage salon (25 m²): 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre: 500€, Électricité: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpon-Ménestérol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 092 €/an
Calcul : 1 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 230 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 641 €
Revenus locatifs : +20 092 €
Charges déductibles : -53 641 €
Résultat foncier Année 1 : -33 550 €(Déficit de 33 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 331 €/an
Revenus locatifs : +20 092 €
Charges déductibles : -9 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12149.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 092 €53 648 €6 631 €-33 556 €21 400 €12 156 €12 156 €
220 493 €9 158 €6 451 €11 335 €--821 €
320 903 €8 973 €6 266 €11 930 €---
421 321 €8 782 €6 075 €12 539 €---
521 748 €8 584 €5 878 €13 163 €---
622 183 €8 380 €5 673 €13 802 €---
722 626 €8 169 €5 462 €14 457 €---
823 079 €7 951 €5 245 €15 127 €---
923 540 €7 726 €5 019 €15 814 €---
1024 011 €7 494 €4 787 €16 517 €---
1124 491 €7 253 €4 546 €17 238 €---
1224 981 €7 005 €4 298 €17 976 €---
1325 481 €6 748 €4 042 €18 732 €---
1425 991 €6 483 €3 776 €19 507 €---
1526 510 €6 209 €3 503 €20 301 €---
1627 041 €5 927 €3 220 €21 114 €---
1727 581 €5 634 €2 927 €21 947 €---
1828 133 €5 332 €2 625 €22 801 €---
1928 696 €5 020 €2 313 €23 676 €---
2029 270 €4 697 €1 991 €24 572 €---
2129 855 €4 364 €1 657 €25 491 €---
2230 452 €4 020 €1 313 €26 432 €---
2331 061 €3 664 €957 €27 397 €---
2431 682 €3 297 €590 €28 385 €---
2532 316 €2 917 €210 €29 399 €---
TOTAL643 537 €207 440 €95 457 €436 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 436 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 219 €-6 420 €+10 639 €
2+4 219 €0 €+4 219 €
3+4 219 €+3 333 €+886 €
4+4 219 €+3 762 €+457 €
5+4 219 €+3 949 €+270 €
6+4 219 €+4 141 €+78 €
7+4 219 €+4 337 €-118 €
8+4 219 €+4 538 €-319 €
9+4 219 €+4 744 €-525 €
10+4 219 €+4 955 €-736 €
11+4 219 €+5 171 €-952 €
12+4 219 €+5 393 €-1 174 €
13+4 219 €+5 620 €-1 401 €
14+4 219 €+5 852 €-1 633 €
15+4 219 €+6 090 €-1 871 €
16+4 219 €+6 334 €-2 115 €
17+4 219 €+6 584 €-2 365 €
18+4 219 €+6 840 €-2 621 €
19+4 219 €+7 103 €-2 884 €
20+4 219 €+7 372 €-3 153 €
21+4 219 €+7 647 €-3 428 €
22+4 219 €+7 930 €-3 711 €
23+4 219 €+8 219 €-4 000 €
24+4 219 €+8 516 €-4 297 €
25+4 219 €+8 820 €-4 601 €
Total+105 475 €+130 829 €+-25 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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