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Détails du bien

Bien expiré
VilleSainte-Savine (10)
Surface74m²
Coût Total180 920€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 270,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

L'agence Century 21 Martinot Immobilier vous présente cet appartement de 74 m² au concept atypique, offrant un véritable esprit maison au sein d'une copropriété. Important : Images de projection après rénovation. Le bien est vendu en l'état. Visuels non contractuels. Ce bien se compose, au rez-de-chaussée, d'un salon, idéal pour créer un espace de vie chaleureux et convivial. À l'étage, vous trouverez une cuisine ainsi que deux chambres, offrant une distribution fonctionnelle et un beau potentiel d'aménagement. Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour repenser les espaces et créer un intérieur à votre image. Ce bien est parfait pour les amateurs de rénovation, les primo-accédants ou les investisseurs à la recherche d'un projet à valoriser. Avec sa configuration sur deux niveaux, il offre un cadre de vie agréable, à mi-chemin entre appartement et maison, recherché pour son côté pratique et son indépendance. Une belle opportunité à ne pas manquer ! Pour plus de renseignements, appeler Léa au 07 67 27 26 81 Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.292564, 4.060998
Total : 180 920€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 79 400€
Valeur du bien : 173 400€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 512€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6138€ - 10283€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.39% - 5.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,82 €/m²
Basé sur :601 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 783 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-35 783€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-51 137€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 896,26€
Coût de l'assurance :15 830,50€
Taxe foncière : 794,49€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-352,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 390 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et réparations des murs
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 400 €(1 073 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ (coût moyen) = 7000€.
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ (coût moyen) = 3500€.
  • Cuisine - Rénovation complète:30 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) à 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€ = 15000€.
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€.
  • Chambres - Rénovation lourde:6 800€
    Revêtement sol (parquet): 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 3000€ = 5000€.
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€.
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 800€, Ajout de prises: 400€ = 1200€.
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète: 2000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 901 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -86 901 €
Résultat foncier Année 1 : -78 956 €(Déficit de 78 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 501 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -7 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57555.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €86 907 €6 079 €-78 962 €21 400 €57 562 €57 562 €
28 104 €7 345 €5 917 €759 €--56 803 €
38 266 €7 178 €5 751 €1 088 €--55 715 €
48 431 €7 005 €5 578 €1 426 €--54 290 €
58 600 €6 827 €5 399 €1 773 €--52 517 €
68 772 €6 642 €5 214 €2 130 €--50 387 €
78 947 €6 451 €5 023 €2 497 €--47 890 €
89 126 €6 253 €4 825 €2 873 €--45 017 €
99 309 €6 048 €4 620 €3 261 €--41 756 €
109 495 €5 836 €4 409 €3 659 €--38 097 €
119 685 €5 617 €4 189 €4 068 €--34 029 €
129 878 €5 390 €3 963 €4 488 €---
1310 076 €5 156 €3 728 €4 920 €---
1410 278 €4 913 €3 486 €5 364 €---
1510 483 €4 662 €3 235 €5 821 €---
1610 693 €4 403 €2 975 €6 290 €---
1710 907 €4 134 €2 706 €6 772 €---
1811 125 €3 856 €2 429 €7 268 €---
1911 347 €3 569 €2 141 €7 778 €---
2011 574 €3 271 €1 844 €8 303 €---
2111 806 €2 964 €1 536 €8 842 €---
2212 042 €2 646 €1 218 €9 396 €---
2312 283 €2 316 €889 €9 966 €---
2412 528 €1 976 €548 €10 553 €---
2512 779 €1 623 €195 €11 156 €---
TOTAL254 478 €202 989 €87 896 €51 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €0 €+1 668 €
7+1 668 €0 €+1 668 €
8+1 668 €0 €+1 668 €
9+1 668 €0 €+1 668 €
10+1 668 €0 €+1 668 €
11+1 668 €0 €+1 668 €
12+1 668 €+1 346 €+322 €
13+1 668 €+1 476 €+192 €
14+1 668 €+1 609 €+59 €
15+1 668 €+1 746 €-78 €
16+1 668 €+1 887 €-219 €
17+1 668 €+2 032 €-364 €
18+1 668 €+2 181 €-513 €
19+1 668 €+2 334 €-666 €
20+1 668 €+2 491 €-823 €
21+1 668 €+2 653 €-985 €
22+1 668 €+2 819 €-1 151 €
23+1 668 €+2 990 €-1 322 €
24+1 668 €+3 166 €-1 498 €
25+1 668 €+3 347 €-1 679 €
Total+41 700 €+25 655 €+16 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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