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Détails du bien

Bien expiré
VilleSainte-Savine (10)
Surface74
Coût Total180 920
Loyer Annuel7 945
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-353
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 270,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

L'agence Century 21 Martinot Immobilier vous présente cet appartement de 74 m² au concept atypique, offrant un véritable esprit maison au sein d'une copropriété. Important : Images de projection après rénovation. Le bien est vendu en l'état. Visuels non contractuels. Ce bien se compose, au rez-de-chaussée, d'un salon, idéal pour créer un espace de vie chaleureux et convivial. À l'étage, vous trouverez une cuisine ainsi que deux chambres, offrant une distribution fonctionnelle et un beau potentiel d'aménagement. Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour repenser les espaces et créer un intérieur à votre image. Ce bien est parfait pour les amateurs de rénovation, les primo-accédants ou les investisseurs à la recherche d'un projet à valoriser. Avec sa configuration sur deux niveaux, il offre un cadre de vie agréable, à mi-chemin entre appartement et maison, recherché pour son côté pratique et son indépendance. Une belle opportunité à ne pas manquer ! Pour plus de renseignements, appeler Léa au 07 67 27 26 81 Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.292564, 4.060998
Total : 180 920
Prix d'acquisition : 94 000
Travaux : 79 400
Valeur du bien : 173 400
Frais de notaire : 7 520
Coût estimé : 7 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 512€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6138€ - 10283€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.39% - 5.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,82 €/m²
Basé sur :601 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 783
Prix d'achat :94 000
Décote à l'achat :-35 783 (-27.6%)
Marge achat-revente :-51 137€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 896,26
Coût de l'assurance :15 830,50
Taxe foncière : 794,49€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-352,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 390 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et réparations des murs
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 400(1 073 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ (coût moyen) = 7000€.
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ (coût moyen) = 3500€.
  • Cuisine - Rénovation complète:30 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) à 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€ = 15000€.
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€.
  • Chambres - Rénovation lourde:6 800
    Revêtement sol (parquet): 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 3000€ = 5000€.
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€.
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 800€, Ajout de prises: 400€ = 1200€.
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète: 2000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 901
Revenus locatifs : +7 945
Charges déductibles : -86 901
Résultat foncier Année 1 : -78 956(Déficit de 78 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 556
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 501 €/an
Revenus locatifs : +7 945
Charges déductibles : -7 501
Résultat foncier Années 2+ : 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57555.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 94586 9076 079-78 96221 400 €57 562 €57 562 €
28 1047 3455 917759--56 803 €
38 2667 1785 7511 088--55 715 €
48 4317 0055 5781 426--54 290 €
58 6006 8275 3991 773--52 517 €
68 7726 6425 2142 130--50 387 €
78 9476 4515 0232 497--47 890 €
89 1266 2534 8252 873--45 017 €
99 3096 0484 6203 261--41 756 €
109 4955 8364 4093 659--38 097 €
119 6855 6174 1894 068--34 029 €
129 8785 3903 9634 488---
1310 0765 1563 7284 920---
1410 2784 9133 4865 364---
1510 4834 6623 2355 821---
1610 6934 4032 9756 290---
1710 9074 1342 7066 772---
1811 1253 8562 4297 268---
1911 3473 5692 1417 778---
2011 5743 2711 8448 303---
2111 8062 9641 5368 842---
2212 0422 6461 2189 396---
2312 2832 3168899 966---
2412 5281 97654810 553---
2512 7791 62319511 156---
TOTAL254 478202 98987 89651 48921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 489
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668-6 420+8 088
2+1 6680+1 668
3+1 6680+1 668
4+1 6680+1 668
5+1 6680+1 668
6+1 6680+1 668
7+1 6680+1 668
8+1 6680+1 668
9+1 6680+1 668
10+1 6680+1 668
11+1 6680+1 668
12+1 668+1 346+322
13+1 668+1 476+192
14+1 668+1 609+59
15+1 668+1 746-78
16+1 668+1 887-219
17+1 668+2 032-364
18+1 668+2 181-513
19+1 668+2 334-666
20+1 668+2 491-823
21+1 668+2 653-985
22+1 668+2 819-1 151
23+1 668+2 990-1 322
24+1 668+3 166-1 498
25+1 668+3 347-1 679
Total+41 700+25 655+16 045
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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