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Achat : Appartement Laon (02000)

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface46m²
Coût Total78 500€
Loyer Annuel6 412€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 46 m², 2 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Vente d'un appartement T2 (46 m²) au cœur de Laon, idéal pour un accès facile aux commodités . - À VENDRE

Nous vous proposons un appartement T2 situé au cœur de Laon, dans le département de l'Aisne. Voir plus

Ce bien, d'une superficie de 46 m², ...

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.571120, 3.608950
Total : 78 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 74 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6412€/an
Fourchette totale : 432€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 5188€ - 7926€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :382,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :22,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 405,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 387,41€
Coût de l'assurance :6 672,50€
Taxe foncière : 641,22€/an
Soit par mois : 53,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer un ancien système de chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation des 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 412 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 934 €
Revenus locatifs : +6 412 €
Charges déductibles : -27 934 €
Résultat foncier Année 1 : -21 522 €(Déficit de 21 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 122 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 434 €/an
Revenus locatifs : +6 412 €
Charges déductibles : -3 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 121.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 412 €27 937 €2 528 €-21 524 €21 400 €124 €124 €
26 540 €3 368 €2 460 €3 172 €---
36 671 €3 297 €2 389 €3 374 €---
46 805 €3 224 €2 316 €3 580 €---
56 941 €3 149 €2 241 €3 792 €---
67 080 €3 071 €2 163 €4 009 €---
77 221 €2 991 €2 082 €4 231 €---
87 366 €2 907 €1 999 €4 458 €---
97 513 €2 822 €1 913 €4 691 €---
107 663 €2 733 €1 825 €4 930 €---
117 816 €2 641 €1 733 €5 175 €---
127 973 €2 546 €1 638 €5 426 €---
138 132 €2 449 €1 540 €5 684 €---
148 295 €2 347 €1 439 €5 947 €---
158 461 €2 243 €1 335 €6 218 €---
168 630 €2 135 €1 227 €6 495 €---
178 803 €2 024 €1 115 €6 779 €---
188 979 €1 908 €1 000 €7 070 €---
199 158 €1 789 €881 €7 369 €---
209 341 €1 667 €758 €7 675 €---
219 528 €1 540 €631 €7 989 €---
229 719 €1 408 €500 €8 310 €---
239 913 €1 273 €365 €8 640 €---
2410 111 €1 133 €225 €8 979 €---
2510 314 €988 €80 €9 325 €---
TOTAL205 385 €83 590 €36 387 €121 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-6 420 €+7 767 €
2+1 347 €+914 €+433 €
3+1 347 €+1 012 €+335 €
4+1 347 €+1 074 €+273 €
5+1 347 €+1 138 €+209 €
6+1 347 €+1 203 €+144 €
7+1 347 €+1 269 €+78 €
8+1 347 €+1 337 €+10 €
9+1 347 €+1 407 €-60 €
10+1 347 €+1 479 €-132 €
11+1 347 €+1 553 €-206 €
12+1 347 €+1 628 €-281 €
13+1 347 €+1 705 €-358 €
14+1 347 €+1 784 €-437 €
15+1 347 €+1 865 €-518 €
16+1 347 €+1 948 €-601 €
17+1 347 €+2 034 €-687 €
18+1 347 €+2 121 €-774 €
19+1 347 €+2 211 €-864 €
20+1 347 €+2 302 €-955 €
21+1 347 €+2 397 €-1 050 €
22+1 347 €+2 493 €-1 146 €
23+1 347 €+2 592 €-1 245 €
24+1 347 €+2 694 €-1 347 €
25+1 347 €+2 798 €-1 451 €
Total+33 675 €+36 538 €+-2 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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