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Appartement à vendre 4 pièces de 78,60 m² SAINT LOUP SUR SEMOUSE (70)

VilleSaint-Loup-sur-Semouse (70)
Surface79m²
Coût Total76 040€
Loyer Annuel6 216€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 417,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SAINT-LOUP-SUR-SEMOUSE, proches de toutes commodités.

Appartement T4 de 78,60m² situé au 1er étage comprenant :

Une entrée de 8,25m², un séjour de 17.25m², une cuisine de 10.4m², 3 chambres de (10, 10 et 17m²), une salle d'eau et un WC.

Un balcon de 4m² accessible depuis le séjour et une chambre.

Le bien dispose également d'une cave.

Chauffage collectif gaz de ville.

Nombre de lots de la copropriété : 23, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 3300€ soit 275€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°499 142 305 - Greffe de VESOUL) Chafik ESSAHLI Entrepreneur Individuel 06 87 98 88 87 - Réf.953878 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Saint-Loup-sur-Semouse
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70800
Coordonnées : 47.877095, 6.272783
Total : 76 040€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 73 400€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 6.56€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6216€/an
Fourchette totale : 409€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4908€ - 7874€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :377,05 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :29 787 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :+3 213€ (+10.8%)
Marge achat-revente :-46 253€ (-155.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,74€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 393,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 699,39€
Coût de l'assurance :5 322,80€
Taxe foncière : 621,65€/an
Soit par mois : 51,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 518,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif gaz par un système individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du mobilier de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour moderniser l'espace.
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 5000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Peinture: 2000€
  • Salon:600€
    Peinture salon 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 37 m²: 60€/m² × 37 = 2220€, Main d'œuvre: 780€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture 3 chambres: 300€/chambre × 3 = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Loup-sur-Semouse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 216 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 213 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 072 €
Revenus locatifs : +6 216 €
Charges déductibles : -47 072 €
Résultat foncier Année 1 : -40 855 €(Déficit de 40 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 672 €/an
Revenus locatifs : +6 216 €
Charges déductibles : -6 672 €
Résultat foncier Années 2+ : -455 €/an(Déficit de 455 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19455.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 216 €47 074 €2 540 €-40 858 €21 400 €19 458 €19 458 €
26 341 €6 607 €2 472 €-266 €266 €-19 458 €
36 468 €6 537 €2 402 €-69 €69 €-19 458 €
46 597 €6 464 €2 330 €132 €--19 325 €
56 729 €6 390 €2 255 €339 €--18 986 €
66 863 €6 312 €2 178 €551 €--18 435 €
77 001 €6 232 €2 098 €769 €--17 666 €
87 141 €6 149 €2 015 €991 €--16 675 €
97 284 €6 064 €1 929 €1 220 €--15 455 €
107 429 €5 975 €1 841 €1 454 €--14 001 €
117 578 €5 884 €1 749 €1 694 €--12 307 €
127 729 €5 789 €1 654 €1 941 €---
137 884 €5 691 €1 556 €2 193 €---
148 042 €5 589 €1 455 €2 452 €---
158 202 €5 485 €1 350 €2 718 €---
168 367 €5 376 €1 242 €2 990 €---
178 534 €5 264 €1 129 €3 270 €---
188 705 €5 148 €1 013 €3 557 €---
198 879 €5 028 €893 €3 851 €---
209 056 €4 904 €769 €4 153 €---
219 237 €4 775 €641 €4 462 €---
229 422 €4 642 €508 €4 780 €---
239 611 €4 505 €371 €5 105 €---
249 803 €4 363 €228 €5 440 €---
259 999 €4 216 €81 €5 783 €---
TOTAL199 115 €180 463 €36 699 €18 652 €21 735 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 521 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €-80 €+1 385 €
3+1 305 €-21 €+1 326 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €0 €+1 305 €
9+1 305 €0 €+1 305 €
10+1 305 €0 €+1 305 €
11+1 305 €0 €+1 305 €
12+1 305 €+582 €+723 €
13+1 305 €+658 €+647 €
14+1 305 €+736 €+569 €
15+1 305 €+815 €+490 €
16+1 305 €+897 €+408 €
17+1 305 €+981 €+324 €
18+1 305 €+1 067 €+238 €
19+1 305 €+1 155 €+150 €
20+1 305 €+1 246 €+59 €
21+1 305 €+1 339 €-34 €
22+1 305 €+1 434 €-129 €
23+1 305 €+1 532 €-227 €
24+1 305 €+1 632 €-327 €
25+1 305 €+1 735 €-430 €
Total+32 625 €+9 288 €+23 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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